Lorsque vous êtes face à une situation de loyers impayés, il est préférable de rechercher une solution amiable avec son locataire avant d'engager une procédure judiciaire.

En effet, cette dernière est coûteuse et prend généralement beaucoup de temps.

Dès le premier retard de paiement, il faut envoyer une première relance par lettre simple, suivie éventuellement d'une lettre recommandée si rien ne bouge.

L'objectif est de trouver une solution amiable avec le locataire pour un règlement, notamment au travers d'un échelonnement de sa dette sur plusieurs mois.

Le bailleur peut également solliciter la caution : celle-ci acceptera peut-être de payer à la place du locataire ou elle pourra faire pression sur le locataire pour qu'il règle sa dette.

Autre démarche incitative : avertir son locataire que son défaut de paiement sera signalé au FNIPL (Fichier national des incidents de paiement locatifs), un fichier consultable par les agences immobilières notamment.

Si, au bout d'un mois, les démarches entreprises par le propriétaire n'aboutissent pas, celui-ci devra alors très rapidement se rendre chez l'huissier pour faire délivrer un commandement de payer à son locataire.

Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire, sinon la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

En effet, la caution doit être avisée que la personne pour laquelle elle s'est portée caution est défaillante et qu'en conséquence le report du paiement est basculé sur sa personne. Le locataire a deux mois pour s'exécuter.

S'il ne régularise pas sa situation dans les délais, le bailleur doit saisir le tribunal par l'intermédiaire d'un huissier qui, en son nom, assigne à comparaître le locataire devant le juge.

La procédure pour la résiliation du bail et l'expulsion du locataire est demandée devant le tribunal d'instance pour les baux d'habitation.

L'impayé de loyer justifie pour le bailleur l'engagement d'une double action :

- une action en recouvrement des sommes dues (article 2332, premier alinéa du code civil) ;

- une action en résolution du bail.