Les Questions Juridiques

Baux ruraux : durée, prix et forme (69)

  • Location : Nouveau bail ou cession illicite ?

    Question

    Dans les années 1970, des propriétaires voisins louent trois parcelles limitrophes de la ferme de mes parents à leur beau-frère. Ces parcelles n’étant pas faciles à exploiter, le beau-frère les laisse et mon père les exploite à partir de 1995, sans bail écrit mais avec l’accord des propriétaires. Chaque année, mon père payait le loyer. À la retraite de mes parents, j’ai repris les parcelles et je règle régulièrement les loyers, preuve à l’appui (talon de chèque). En 2002, les propriétaires m’informent qu’ils donnent ces parcelles en indivision à leurs deux fils. À partir de cette date, je paie le loyer à l’un des fils. Entre-temps, mon père et le beau-frère sont décédés. J’ai été assigné au tribunal avec le fils du beau-frère pour transfert de bail illicite. Que dit la loi ?

    Réponse

    La décision relève du pouvoir souverain des juges du tribunal paritaire des baux ruraux, qui apprécient en fonction des éléments en présence (faits, preuves). Ils peuvent soit requalifier la convention en bail rural, soit estimer qu’il s’agit d’une cession de bail illicite.

    Par définition, le bail rural s’applique à toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L.311.1 du code rural.

    Quatre conditions doivent être remplies. Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole. Le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail. La convention doit avoir été conclue sur un immeuble à usage agricole et en vue de son exploitation. Si ces exigences sont remplies, vous pouvez revendiquer la qualité de bail rural sous la forme d’un bail verbal. Les paiements réguliers du loyer seront autant d’éléments de preuve.

    La cession de bail à un tiers, qui a pour effet de transférer à une personne autre que son conjoint ou un descendant le droit personnel du preneur sur le bien loué, est interdite. Elle a un caractère d’ordre public (article L.411-35 du code rural). L’interdiction frappe même en l’absence de toute contrepartie, selon la jurisprudence. La cession consentie sera considérée comme nulle. La sanction est encourue même si la cession a été acceptée par le bailleur. Elle entraîne la résiliation du bail.

  • Fermage : Le paiement se prescrit par cinq ans

    Question

    Depuis 2001, je suis propriétaire d’une parcelle de 36 ares louée à un agriculteur. Il ne m’a pas donné un centime de location. J’ai l’intention de lui réclamer par courrier recommandé, en lui demandant 1 000 euros. Puis-je lui imposer un délai pour le règlement de cette somme ? En cas de non-paiement, puis-je l’empêcher d’exploiter ?

    Réponse

    Selon l’article 2224 du code civil, l’action en paiement de fermage et des charges locatives se prescrit par cinq ans à compter de son échéance. Vous ne pouvez donc réclamer le fermage que pour les cinq dernières années. C’est seulement si la créance n’a jamais été déterminée qu’elle ne tombe pas sous le coup de la prescription. Dans votre cas, quel est le montant annuel du fermage ? A-t-il été prévu au bail ?

    Les retards de paiement pourront donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Selon la jurisprudence, si plusieurs échéances sont restées impayées, le bailleur peut adresser au fermier une mise en demeure unique, portant sur les différents termes de loyer non réglés, et demander la résiliation auprès du tribunal paritaire des baux ruraux au bout de trois mois, si le preneur ne s’est pas totalement acquitté de sa dette.

    Si le bail est considéré comme un bail de petite parcelle et qu’il s’agit d’une location verbale ou sans indication de durée, il peut être résilié à la fin de l’année culturale, sans avoir à motiver la résiliation.

  • Contrat verbal : Le prix est déterminant pour caractériser le bail

    Question

    En 2016, j’ai repris une petite exploitation et j’ai rencontré les différents propriétaires. J’ai déclaré les parcelles à la MSA, sauf celles d’une indivision entre un frère et une sœur, car à l’époque cette dernière était hospitalisée. Les surfaces ont été déclarées à la Pac. J’ai travaillé les terres, mis du fertilisant, fauché et fait pâturer mes vaches allaitantes. Nous nous étions mis d’accord pour que je paye en colis de viande. Aujourd’hui, la sœur est devenue la seule propriétaire et elle me demande de quitter les lieux car aucun contrat n’a été signé. Je lui ai répondu que je bénéficiais d’un bail verbal. Suis-je dans mon droit ?

    Réponse

    Le principal problème en cas de bail verbal est de prouver son existence. L’article L.411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, que ce contrat soit écrit ou verbal.

    La preuve du bail verbal ne peut pas résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux, le prix est donc un élément déterminant pour le caractériser. D’après le texte, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, témoins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers…

    En revanche, la preuve du bail n’est pas apportée par l’affiliation à la MSA ou la déclaration Pac, car ce sont des actes unilatéraux.

    En cas de litige, il faut se tourner vers le tribunal paritaire des baux ruraux. Ce sont les juges de ce tribunal qui apprécient au cas par cas, en fonction des éléments en présence.

  • Petite parcelle : Le bail verbal est établi pour une année culturale

    Question

    Je suis propriétaire d’une parcelle de terrain d’une superficie de 93,70 ares que je loue verbalement à une SCEA. Le gérant a démissionné de sa fonction et c’est son fils qui a repris l’entreprise. Il ne m’a pas informé de cette mutation, alors que je ne souhaite pas relouer à cette société. En tant qu’enfant, est-il prioritaire ? En a-t-il le droit ? Puis je m’y opposer ?

    Réponse

    Comme il s’agit d’un bail verbal, par définition sans écrit, la difficulté dans votre cas est de savoir quelles sont les dispositions qui s’appliquent : la location est-elle faite à la société ou au gérant personne physique ?

    Qu’il soit verbal ou écrit, le bail rural est régi par le code rural, dont l’article L.411-4 alinéa 2 précise que les contrats conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans, aux clauses et conditions fixées par le bail type arrêté par le département et soumis au statut du fermage. Si le contrat est établi au nom de la SCEA, le départ du gérant ne change rien, puisque la personne morale existe toujours. Les choses sont différentes si le bail est fait au nom du gérant car, dans ce cas, il doit demander la cession à son fils sous peine de résiliation. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.

    Votre solution réside peut-être dans le fait qu’il s’agisse d’une très petite surface. En effet, si votre contrat est considéré comme un bail de petite parcelle, les règles qui s’appliquent sont plus souples, car il échappe en partie au statut du fermage. Les baux de petites parcelles ne sont pas soumis, notamment, aux règles relatives à la durée de neuf ans. Cette dernière est librement fixée entre les parties. S’il sont conclus verbalement ou sans indication de durée, ces baux sont, la plupart du temps, censés être établis pour le temps nécessaire à la récolte, en principe une année culturale. Dans cette hypothèse, le propriétaire a la possibilité de résilier le contrat à la fin de celle-ci, sans avoir à motiver cette résiliation. L’usage est toutefois de prévenir l’exploitant au moins six mois à l’avance.

    Renseignez-vous auprès de la chambre d’agriculture pour connaître la surface applicable aux baux de petite parcelle dans votre département.

  • Bail à ferme ou de petites parcelles : Les conditions de résiliation diffèrent selon le type de bail

    Question

    Je suis héritière d’une parcelle de 57 ares, louée par mon père aujourd’hui décédé. Un bail a été conclu. Il se termine en octobre 2022. Puis-je le résilier pour vendre une partie à un voisin de façon à lui faciliter ses travaux d’assainissement ?

    Réponse

    La question à se poser est : quelle est la nature de mon bail ? Est-ce un bail de neuf ans ou suis-je dans le cadre d’une location de petite parcelle ? La distinction est importante car le statut du fermage est moins protecteur du fermier dans le second cas, notamment en matière de durée de bail. Vous devez vous référer au contrat signé entre les parties.

    Si le bail est de neuf ans, il ne peut pas être résilié comme bon vous semble en cours de bail. Il faut un juste motif (défaut de paiement des fermages, agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, changement de destination agricole du bien loué…). La vente n’en fait pas partie, d’autant que, dans ce cas, le fermier bénéficie d’un droit de préemption. À la fin du bail, il se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour neuf ans. Le propriétaire peut s’opposer au renouvellement du contrat mais, là encore, cette disposition n’est permise que dans un cadre strict (fermier âgé…). L’une des solutions pour un bail de neuf ans est d’obtenir un accord amiable du locataire, mais il ne peut pas lui être imposé.

    S’il s’agit d’un bail de petite parcelle, il sera plus simple de récupérer celle-ci. Ce type de bail n’est pas soumis au statut du fermage quant à son prix, sa durée, son renouvellement et son droit de préemption (lire p. 68). La durée du bail écrit est fixée librement, la durée du bail verbal étant celle nécessaire pour que le preneur en recueille les fruits (article 1774 du code civil). Autrement dit, le bail de petite parcelle, conclu verbalement ou sans indication de durée, est censé être établi pour la durée nécessaire à la récolte, en principe une année culturale. En revanche, le congé est nécessaire même en cas de bail verbal. Selon l’article L.411-52 du code rural (qui renvoi à l’article 1775 du code civil), il doit être donné six mois avant le terme. Le bail écrit, quant à lui, cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

    En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.

  • Bail : Le paiement du fermage

    Question

    J’ai consenti un bail rural à long terme de vingt-cinq ans à un fermier. Mon locataire a des difficultés financières, et a du retard dans le règlement du loyer. En mars, il s’est mis en Gaec avec son frère et demande que le groupement paye le loyer. Je ne sais pas si je dois accepter. N’y a-t-il pas un risque que le bail soit, à terme, transféré au Gaec, si le locataire quitte la société et arrête l’activité agricole ? Je préférerais que le Gaec fasse un virement au fermier et que celui-ci me règle le loyer lui-même. Par ailleurs, j’ai lu que l’on pouvait imposer un intérêt sur les sommes dues au locataire qui règle son loyer en retard. Qu’en est-il ?

    Réponse

    Il n’existe pas de texte sur le sujet. Pour être rassuré, vous pouvez demander à votre locataire de vous payer le loyer après que le Gaec lui a fait un virement, comme vous l’évoquez. Toutefois, le fait que le paiement soit réalisé au nom du Gaec ne lui donne pas de droit sur le bail. Le preneur qui est membre d’un Gaec a la possibilité de faire exploiter par le groupement tout ou partie des biens dont il est locataire, selon l’article L.323-14 du code rural. À partir du moment où il existe un bail écrit, en tant que propriétaire, vous n’avez pas d’inquiétudes à avoir. Il fait la loi des parties. L’apport du droit au bail à une société nécessite l’agrément du propriétaire. Il ressort de la jurisprudence, qu’un tel agrément ne peut pas résulter de la réception sans réserve par le bailleur du paiement du loyer par la société (arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2010).

    De même, la mise à disposition du bail au Gaec ne transfère pas le bail au nom de la société. Le fermier reste le titulaire du bail. La Cour de cassation a jugé que le règlement d’un terme de fermage au moyen d’un chèque établi sur le compte de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne suffit pas à constituer la preuve que l’opération soit constitutive d’une cession illicite du bail rural (arrêt de la Cour de cassation du 18 janvier 2011).

    Il est à noter que l’article L.411-53 du code rural accorde au bailleur le droit de demander au tribunal paritaire des baux ruraux la résiliation du bail en cas de retards réitérés dans le paiement du fermage. Deux défauts de paiement du fermage, ou de la part de produits revenant au bailleur, ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, constituent, en effet, un motif de résiliation du contrat.

    S’agissant des intérêts de retard, le bailleur peut obtenir le paiement d’intérêts de retard au taux légal sur le montant des loyers impayés, à condition qu’une mise en demeure ait été adressée au fermier, selon l’article 1344-1 du code civil.

  • Statut du fermage : Le preneur vend du foin sur pied

    Question

    Je suis fermier de parcelles de terre sur lesquelles j’ai semé de la prairie temporaire. Je vends, depuis plusieurs années, le foin sur pied au même agriculteur. Cette pratique peut-elle être considérée comme de la sous-location ? Qu’en est-il au regard du statut du fermage ?

    Réponse

    L’article L.411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. On est dans le cas d’une sous-location prohibée lorsque le preneur a mis le bien, ou une partie de celui-ci, à la disposition d’un tiers moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie. En cas de litige, c’est le juge qui va déterminer la nature de la convention passée par le preneur. D’après la jurisprudence, le point de savoir à qui incombe la charge du travail de culture et d’entretien est souvent un élément important de l’appréciation du transfert de jouissance. Tout dépend donc de quelle manière l’acheteur du foin intervient sur la culture.

    A priori, la seule vente du foin, produit de l’exploitation, ne s’apparente pas à un transfert de jouissance.

    L’interdiction de sous-louer étant une règle d’ordre public, la sous-location prohibée est nulle. Elle entraîne la résiliation du bail principal. Toutefois, celle-ci n’intervient pas de plein droit. Le bailleur doit engager une action en justice devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette action pourra être entreprise à tout moment en cours de bail. Le demandeur n‘a pas à établir que la sous-location est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

    La résiliation ne prend pas nécessairement effet au jour de la décision de justice. Si elle est ordonnée par le tribunal, le propriétaire pourra reprendre ses terres. Le preneur est parfois condamné à verser des dommages et intérêts résultant de l’inexécution du bail.

  • Bail : Motiver le non-renouvellement du contrat

    Question

    J’ai loué des terres, dont le bail de neuf ans se termine le 1er novembre 2023. Je n’ai pas l’intention de le renouveler. Quelles sont les démarches à suivre ? Combien de temps à l’avance dois-je prévenir le locataire ?

    Réponse

    S’il s’agit d’un bail à ferme, il est établi pour une durée de neuf années. À l’expiration de ce délai, si aucun congé n’a été donné, le contrat est reconduit pour une nouvelle période de neuf ans. Il faut donc délivrer un congé dix-huit mois à l’avance, par exploit d’huissier. Mais cela ne suffit pas, le congé doit être motivé.

    En effet, vous ne pouvez pas récupérer les terres pour n’importe quel motif. La reprise pour exploiter par le propriétaire est une possibilité, mais elle n’est valable que si elle est réalisée par le propriétaire pour lui-même, son conjoint ou un descendant. Le repreneur s’engage ensuite à exploiter personnellement le bien repris pendant neuf ans, posséder le cheptel et le matériel nécessaires, et habiter sur place ou à proximité. Cela suppose donc qu’il n’ait pas atteint l’âge de la retraite à la date de la reprise. La seule solution pour récupérer le bail est d’avoir un motif de résiliation. Ces motifs sont limitativement énumérés par la loi. Il s’agit du défaut de paiement des fermages, des agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ou encore pour changement de destination agricole du bien loué. En dehors de ces cas, le contrat ne pourra pas être résilié.

    Ultime possibilité : le bailleur peut soit refuser le renouvellement au preneur ayant atteint l’âge de la retraite, soit le limiter à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge. Dans ce cas, le motif de la reprise n’a pas à être justifié. Il faut, toutefois, prévenir le fermier au moins dix-huit mois à l’avance par exploit d’huissier.

  • Mise à disposition Safer : Le choix du fermier est libre

    Question

    L’an passé, nous avons récolté du foin sur une parcelle. Le propriétaire nous a parlé de faire « un bail Safer ». Mais la Safer vient de les louer à une autre personne. Quels sont nos recours ?

    Réponse

    Dans le cadre d’une convention de mise à disposition, la Safer n’est pas soumise aux mêmes obligations que pour les opérations d’acquisition ou d’attribution de biens. Notamment, elle n’a pas de formalisme à respecter en matière d’appel à candidature. Le plus souvent, c’est le propriétaire qui décide du fermier qu’il souhaite mettre sur les terres mises à la disposition par la Safer. Vous n’avez donc pas de recours possible. « Le bail Safer » est une convention particulière qui n’est pas régie par les règles que l’on peut connaître pour la rétrocession de bien.

  • Fermage : Demander une révision du prix au tribunal

    Question

    Nous sommes fermiers d’une exploitation de 25 hectares par bail de neuf ans, depuis le 1er avril 2004,pour un prix de 300 € par hectare et par an. Nous avons demandé une baisse du fermageau propriétaire. Il refuse systématiquement sachant que dans notre département le tarif des terresne peut excéder 145 € par hectare. Pouvons-nous appliquer ce tarif malgré ce désaccord ?Peut-on demander une révision du prix du fermage depuis 2004 ?

    Réponse

    Selon l’article L.411-11 du code rural, un arrêté préfectoral départemental fixe les minima et maxima entre lesquels les parties doivent déterminer le prix de la location. Il doit être établi en fonction de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire… Le tarif ainsi fixé est actualisé chaque année en fonction de la variation de l’indice départemental des fermages. Le preneur qui a accepté un fermage excessif ou, au contraire, le bailleur qui a contracté à un prix trop faible ne peut en demander la révision qu’à deux moments précis.

    En cours de bail, la révision du fermage, prévue par l’article L.411-13 du code rural, ne peut être demandée qu’une seule fois, que ce soit à l’amiable ou judiciairement. Le tribunal paritaire des baux ruraux saisi fixe le prix pour la durée restant à courir. Pour être recevable, l’action doit être intentée au cours de la troisième année. De plus, il faut avoir contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième de la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail. En principe, le fermage peut donc être révisé, même s’il se situe dans la fourchette fixée par l’arrêté préfectoral.

    Arrivé à échéance, le bail se renouvelle pour neuf ans aux clauses et conditions du précédent (article L.411-50 du code rural). Les parties peuvent toutefois décider d’un commun accord de les modifier. Le prix fait partie de ces éléments négociables. À défaut d’accord amiable, une des parties peut saisir le tribunal pour qu’il fixe le nouveau fermage. Le tribunal paritaire doit décider du prix en se basant sur les mêmes éléments que les parties. Le juge doit motiver sa décision, notamment en précisant le mode de calcul employé et la superficie des terres de chaque catégorie.

    Comme vous le voyez, vous ne pouvez pas appliquer le tarif comme bon vous semble. Il faut attendre le renouvellement du bail pour agir soit à l’amiable ou, à défaut, devant le tribunal paritaire des baux ruraux. C’est lui qui se prononcera sur le prix du fermage à venir et non pas à l’égard des fermages antérieurs.

  • Taxe foncière sur le non-bâti : Le dégrèvement doit profiter au fermier

    Question

    Mon fermier m’a téléphoné pour m’indiquer qu’il contestait sa participation aux impôts fonciers. Depuis la signature du second bail, je m’occupe moi-même de l’encaissement des fermages, auxquels j’ajoute 20 % des impôts fonciers, 50 % de la redevance chambre d’agricultureet 8 % des frais de gestion. Qu’en pensez-vous ?

    Réponse

    L’article L. 415-3 du code rural dispose qu’il est mis à la charge du fermier, au profit du bailleur, une fraction du montant global de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) portant sur les biens pris à bail. L’alinéa 3 de ce même article prévoit qu’à défaut d’accord amiable entre les parties, le fermier reverse au bailleur 20 % (un cinquième) de la part communale et intercommunale de la taxe foncière, 50 % de la part chambre d’agriculture et 8 % des frais de gestion de la fiscalité directe locale.

    La loi de finances du 30 décembre 2005 accorde, depuis le 1er janvier 2006, une exonération de 20 % des parts communales et intercommunales de la taxe foncière sur propriétés non bâties afférentes aux terrains à usage agricole. Comme le redevable légal de l’impôt est le propriétaire, l’article L. 415-3 du code rural dispose que le montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties doit, lorsque ces terres sont données à bail, être intégralement rétrocédé aux preneurs des terres considérées. Les 20 % de ce dégrèvement doivent être déduits de la part des impôts fonciers qui incombe normalement au locataire. Le dispositif ne s’applique pas à la taxe chambre d’agriculture ni aux frais de gestion. Cette mesure est permanente.

    Ce dégrèvement est porté directement sur la feuille d’imposition du propriétaire, sous la forme d’une réduction de la base du revenu cadastral de 20 %. Ce qui revient à ne pas réclamer de taxe foncière à son fermier puisque seule subsiste la part communale ou intercommunale sur la TFNB. à partir du moment où vous bénéficiez d’une exonération de la TFNB, vous devez la réintégrer à votre fermier. Il est donc logique qu’il vous demande de ne plus la payer.

  • Fermages impayés : Le défaut de paiement est apprécié au jour de la demande de résiliation

    Question

    Depuis novembre 2016, mon locataire ne me paie plus régulièrement le fermage.

    Réponse

    Les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement, de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception).

    Le fermier dispose donc, en principe, d’au moins six mois après l’échéance pour régulariser sa situation. S’il ne l’a pas fait au terme de ce délai, le propriétaire peut agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

    Les défauts de paiement des fermages sont appréciés au jour de la demande de résiliation. Autrement dit, celle-ci ne sera pas ordonnée si, à cette date, les paiements ont été réalisés, comme dans votre cas. En revanche, le règlement d’acompte ne suffit pas, car étant partiel, il n’est pas libératoire. De même, les paiements survenus après l’introduction de l’instance ne sont pas pris en compte. La résiliation ne prend effet qu’au jour où elle a été prononcée par décision de justice.

    Les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation peuvent aussi être un motif de résiliation du bail en cours. Celle-ci n’est prononcée que s’ils sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La résiliation pour faute est encourue non seulement s’ils causent un préjudice à l’exploitation et affectent la valeur des biens loués, mais aussi s’ils sont nuisibles à terme. Une jurisprudence abondante a permis de préciser ce que peuvent être ces agissements : inculture, négligences, absence d’amélioration. En cas de litige, ce sont les juges qui tranchent.

  • Fermage : Les échéances fixées dans le bail ou par l’usage

    Question

    Agriculteur à la retraite, j’ai loué mon exploitation par bail à long terme. Il y est stipulé que le preneur s’oblige à payer son loyer en douze mensualités le vingt-quatre de chaque mois. Or, malgré de nombreux rappels verbaux, le loyer n’est réglé qu’en une ou deux fois par an. Quels sont mes droits ?

    Réponse

    Les échéances sont payées aux dates fixées par le bail ou, à défaut, par l’usage des lieux. En général, le loyer est payable à terme échu (à l’issue de l’année) en une échéance annuelle (le 29 septembre jour de la Saint- Michel) ou deux semestrielles.

    Les retards de paiement des fermages peuvent être sanctionnés par la résiliation du bail (article L.411-31, I, 1° du code rural). Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage. Aussi, si plusieurs échéances sont dues par le fermier, vous pouvez envoyer une mise en demeure demandant le paiement des fermages. Votre fermier devra en régler l’intégralité dans les trois mois qui suivent la mise en demeure. à défaut, il n’est pas libéré de son obligation et vous pourrez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander la résiliation du bail.

    Si les nouvelles mises en demeure se rapportent au même terme impayé, le respect de la règle nécessite qu’elles soient séparées par un délai de trois mois.

    La mise en demeure doit être postérieure à l’échéance. Elle est faite par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Elle doit reproduire, sous peine de nullité, les termes de l’article L.411-31, I, 1° du code rural relatifs à la résiliation pour défaut de paiement du fermage.

  • Liquidation judiciaire : Le propriétaire veut récupérer les terres louées

    Question

    Comment récupérer du terrain mis en location à un exploitant en liquidation judiciaire ?

    Réponse

    «La question est simple, la réponse beaucoup moins, assure Myriam Gobbé, avocate, spécialiste des procédures judiciaires en agriculture. La première chose à savoir est que la résiliation d’un contrat ne peut résulter du seul fait de la liquidation judiciaire. Or, le bailleur peut légitimement souhaiter récupérer ses terres données à bail, et ce d’autant plus si son locataire lui doit des fermages. »

    L’article L. 641-11-1 du code de commerce prévoit toutefois que le bailleur doit remplir ses obligations, même si le débiteur (le fermier) s’est lui-même abstenu d’exécuter ses propres obligations avant le jugement d’ouverture. Le défaut de paiement de fermage donnera lieu à une déclaration de créance au passif du débiteur. « Le contrat de bail pourrait cependant être résilié de plein droit, et le bailleur pourrait reprendre ses terres après avoir adressé au liquidateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail », ajoute l’avocate. Si la mise en demeure reste sans réponse pendant plus d’un mois, le bail est résilié de plein droit (sauf prolongations accordées par le juge-commissaire). « Sauf à faire reconnaître que la résiliation d’un bail rural échapperait à son dessaisissement et que le liquidateur n’aurait pas ce pouvoir. C’est en effet ce qui a été jugé en ce qui concerne le droit d’agir en reconnaissance du bail rural et en matière de droit de préemption du preneur en place (arrêts de la Cour de cassation du 7 avril 2004) », analyse Myriam Gobbé. En dehors de cette réserve, le liquidateur peut au contraire exiger la poursuite du contrat de bail. « Dans ce cas, il sera tenu de payer le fermage. Le liquidateur doit donc s’assurer qu’il dispose des fonds nécessaires, à défaut de quoi il doit mettre fin au contrat », souligne l’avocate.

    Si, dans le cadre d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, il est envisagé un plan de cession, dans ce cadre seulement, le bailleur peut reprendre ses terres (article L. 642-1 du code de commerce). Il doit cependant les reprendre pour les exploiter lui-même, ou encore par son conjoint, l’un de ses descendants ou au candidat de son choix. Par exemple, un couple de retraités sans enfant ne pourrait reprendre les terres. À noter que le bénéficiaire de cette reprise devra solliciter et obtenir une autorisation d’exploiter.

    Toutes ces règles sont complexes à appréhender. Dans votre cas précis, nous vous conseillons de prendre contact avec un professionnel du droit.

  • Bail : Le fermage est actualisé chaque année

    Question

    J’ai loué plusieurs parcelles de terres agricoles à un oncle et une tante par bail à ferme. Au départ, le fermage était fixé à 5,5 q/ha. Depuis 2012, ils me font payer 6 q/ha. Est-ce légal ? Est-il possible de revenir sur cette augmentation ?

    Réponse

    Sachez déjà que le prix du fermage doit être fixé en monnaie depuis une loi du 2 janvier 1995, sauf pour ce qui concerne les cultures pérennes telles que les vignes. La fixation du fermage prévue dans le bail est par ailleurs encadrée par un arrêté préfectoral qui fixe une fourchette de prix (minima et maxima) par catégorie de terres et bâtiments qu’il définit. Ainsi, tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 4 janvier 1996 doivent avoir un fermage exprimé en monnaie et non plus en denrées (quintaux de blé ou litres de lait…).

    Ce loyer, ainsi que les maxima et minima, sont actualisés chaque année selon la variation de l’indice national des fermages. Votre fermage va donc varier chaque année en fonction de l’évolution de cet indice. Celui-ci est fondé sur des indicateurs de revenus agricoles. Il s’impose au fermier et au propriétaire qui ne peuvent pas décider d’un autre indice (1).

    Lorsqu’un fermier ou un propriétaire considère que son loyer est anormal, il a la possibilité d’intenter une action en révision du fermage. L’article L.411-13 du code rural permet au preneur d’engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut que le prix stipulé soit supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. L’action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande en révision introduite plus de trois ans après l’entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail. Elle vaut pour le premier bail mais également pour chacun des baux renouvelés, et une seule fois pour chaque bail.

    (1) Pour la période 2017-2018, l’indice national des fermages s’établit à 106,28 (JO du 22 juillet 2017).

  • Cession temporaire d’usufruit : Le risque de la requalification en bail rural

    Question

    Depuis 2006, j’exploite des terres d’un voisin par le biais d’une vente temporaire d’usufruit de deux ans renouvelable à chaque fois en passant chez le notaire. Je suis sûr de pouvoir exploiter jusqu’au mois de mars 2018. Si, à cette date, le propriétaire souhaite vendre, serais-je prioritaire pour l’achat ? Et dans quelle mesure puis-je conserver ces terres si je ne souhaite pas acheter ?

    Réponse

    La constitution d’une cession temporaire d’usufruit revient à établir un véritable contrat de vente entre deux personnes, le propriétaire du bien qui devient nu-propriétaire et le cessionnaire qui devient usufruitier pour une certaine durée. Au terme de la convention, l’usufruitier doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu au nu-propriétaire, qui en retrouve la pleine propriété, sans avoir à verser la moindre indemnité. Il s’agit d’un contrat de vente de jouissance et non pas de contrat de location. Contrairement au bail rural, Il n’est donc pas soumis au statut du fermage.

    Selon les articles 578 et suivants du code civil, l’usufruit s’éteint à l’expiration du temps pour lequel il a été accordé. Le propriétaire, qui n’est devenu simple nu-propriétaire que pendant la durée du contrat, retrouve la pleine propriété de son bien à la date d’échéance. Vous n’aurez donc aucun droit à la fin des deux ans.

    Mais attention, lorsque ce type de convention est utilisé uniquement dans le but de contourner les règles du statut du fermage, elle peut être requalifiée. Le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour apprécier le caractère frauduleux d’un tel montage. Durée, renouvellement de la convention, paiement par périodes successives, restrictions des droits de l’usufruitier… sont autant d’éléments de preuves. Le juge dispose, en cas de fraude caractérisée, d’un pouvoir de requalification de la convention en bail rural.

  • Prescription trentenaire : Le paiement des impôts ne caractérise pas la possession

    Question

    Mon frère, fermier de mon père, ne s’est pas acquitté de son fermage pendant quarante-deux ans, bien qu’un bail ait été établi à l’origine de la location. En guise de compensation, il payait les impôts fonciers, et les dégrèvements lui ont été remis. Aucune injonction de payer ne lui a été faite. Aujourd’hui, la propriété est en indivision entre les trois enfants depuis le décès de notre mère, mon père étant resté usufruitier. Mon frère peut-il invoquer la prescription trentenaire, du fait de l’acquittement des impôts fonciers pendant plus de trente ans ?

    Réponse

    Pour pouvoir prescrire, l’article 2 261 du code civil exige une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire pendant trente ans. La possession suppose des éléments matériels et intentionnels susceptibles de caractériser une maîtrise du bien. Il s’agit d’accomplir sur la chose les actes qu’un propriétaire aurait lui-même normalement accomplis. En la matière, les juges du fond ont un pouvoir d’appréciation souverain. Selon la jurisprudence, le fait de jouir privativement d’un fonds peut constituer un acte matériel probant. En revanche, le paiement de l’impôt foncier est, à lui seul, insuffisant pour caractériser une possession.

  • Contrat : Le bail fait la loi entre les parties

    Question

    Je suis locataire de plusieurs parcelles de terre qui sont traversées par un chemin conduisant au corps de ferme. Sur mon relevé MSA, la surface du chemin n’est pas prise en compte. En revanche, dans le bail, elle est intégrée pour le calcul du fermage. Qu’en est-il ? Que dit la loi ?

    Réponse

    Le bail étant le contrat qui vous lie à votre propriétaire, il fait la loi des parties. Autrement dit, vous devez vous y référer pour connaître vos droits et les obligations qui vous incombent. À partir du moment où les surfaces et le fermage qui s’y applique figurent dans ce bail, vous devez vous y conformer. Il est très rare d’intégrer la surface d’un chemin dans le bail. Ne s’agit-il pas d’un chemin créé à l’intérieur des parcelles d’origine ? Quel est l’impact sur le montant du fermage ? Nous vous conseillons d’en discuter avec votre propriétaire, pour aboutir à un accord amiable sur le sujet. En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent.

  • Baisse du loyer : Le fermage est encadré par un barème minimal

    Question

    Nous avons un GFA (groupement foncier agricole) et une SCEA (société civile d’exploitation agricole) qui sont composés des mêmes associés. Nous payons 6 500 € de fermage pour 50 ha. Nous voudrions le diminuer. Est-il possible d’établir un avenant au bail pour fixer le fermage à 3 500 € ? Tous les associés sont d’accord.

    Réponse

    «Vous êtes dans le cadre du statut du fermage entre deux entités juridiques. Ce dernier doit donc s’appliquer et être respecté », alerte Luc Rétif, fiscaliste au centre de gestion et de comptabilité Icoopa. Même si ces ajustements peuvent être perçus comme une mesure de gestion des revenus en cas de conjoncture défavorable.

    Pour rappel, dans le cadre du statut du fermage, dans chaque département, le préfet fixe des normes maximales et minimales qui servent de bases au calcul du fermage entre fermier et propriétaire. Le respect des minima et maxima s’impose aux parties. La règle est d’ordre public. Il est donc préférable de ne pas descendre en dessous de ces barèmes, au risque d’une remise en cause par l’administration.

  • Bail : La petite parcelle échappe en partie au statut du fermage

    Question

    Je suis propriétaire d’un pré de 77 ares. J’ai lu qu’en dessous de 1 ha, le statut du fermage ne s’applique pas. Si je trouve un preneur pour exploiter mon champ, comment dois-je m’y prendre ?

    Réponse

    Il n’est pas tout à fait exact de dire que le statut du fermage ne s’applique pas au bail de petite parcelle. Plus précisément, le contrat échappe en partie au statut. Notamment, les petites parcelles n’y sont pas soumises quant à leur prix, à leur durée, à la rédaction d’un écrit, au renouvellement et au droit de préemption. Les autres dispositions du statut s’appliquent.

    La durée du bail est librement fixée entre les parties. La plupart du temps, les baux de petites parcelles conclus verbalement ou sans indication de durée sont censés être faits pour la durée nécessaire à la récolte, soit en principe une année culturale. En revanche, le congé est nécessaire, même en cas de bail verbal. Selon l’article L. 411-52 du code rural, le congé doit être donné six mois avant le terme. Le bail écrit, quant à lui, cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe le seuil de superficie en dessous duquel la location n’est pas soumise à certaines dispositions du statut. Ce n’est pas forcément 1 ha. Renseignez-vous à la chambre d’agriculture de votre département ou à la DDT (M).

  • Bail rural : Les nus-propriétaires doivent donner leur accord

    Question

    Mon épouse étant décédée, je suis usufruitier de la moitié des terres de la succession et propriétaire sur l’autre moitié. Mes fils qui sont fermiers voudraient louer une petite partie des terres à un voisin. Les autres enfants ne sont pas au courant. Puis-je signer un bail de neuf ans à ce voisin sans l’accord de tous les nus-propriétaires ?

    Réponse

    Pour conclure un bail rural, l’usufruitier a besoin de l’accord du nu-propriétaire et donc de tous lorsqu’ils sont plusieurs. L’article 595 du code civil précise que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »

    L’obligation de s’assurer du concours du nu-propriétaire incombe à l’usufruitier seul, en sa qualité de bailleur. Cette qualité n’appartient qu’à l’usufruitier. Le consentement du nu-propriétaire pour la conclusion du bail ne lui donne pas le titre de cobailleur.

    Dans votre affaire, le préalable est donc d ’obtenir les signatures de tous les nus-propriétaires pour le bail.

    Il ressort de la jurisprudence que le bail consenti uniquement par l’usufruitier est nul à l’égard du nu-propriétaire. Ce dernier peut en demander la nullité sans attendre la fin de l’usufruit. La nullité qui sanctionne le bail irrégulier ne peut être invoquée que par le seul nu-propriétaire.

    L’action en nullité se prescrit par cinq ans. Le délai court à compter du jour où le nu-propriétaire a eu connaissance du bail irrégulier (arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2003).

  • Location : Prouver l’existence d’un bail

    Question

    Dans les années 1975, mon oncle louait une parcelle de pacage à mon voisin. En 1985, mon épouse a repris la propriété de cet oncle, plus cette parcelle d’herbage. Jusqu’à ce jour, elle a entretenu ce terrain par pacage de bovins, fumure et broyage des refus, ainsi qu’une restauration du passage d’accès. Elle paie la MSA. Un héritier, qui vivait à Paris, aurait vendu le pré à un autre agriculteur, sans nous contacter (il savait que nous l’exploitions). Quels sont ses droits ? Ma femme peut-elle être considérée comm e fermière, en application du statut du fermage ?

    Réponse

    Le statut du fermage est applicable à « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du code rural ».

    Le prix est un élément nécessaire pour caractériser le bail. La mise à disposition à titre gratuit est constitutive d’un prêt à usage. Cependant, l’appréciation du caractère gratuit de la convention peut poser problème. Ce caractère disparaît dès que des services ou des prestations en nature sont fournis.

    D’après la jurisprudence, la convention peut être analysée comme un bail rural lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire des terres sont mises à la charge du propriétaire, des animaux par exemple. Autrement dit, si le contrat conclu fait peser sur le propriétaire des animaux des obligations inhérentes à l’entretien du fonds (taille des haies, maintien en état des clôtures et des accès, arrachage des chardons, fumure…), obligations qui incombent traditionnellement à un propriétaire exploitant où à un fermier. En revanche, l a preuve du bail n’est pas apportée par une affiliation à la MSA, car il s’agit d’un acte unilatéral. C’est à votre épouse de rapporter la preuve de l’existence d’un bail. Elle peut le faire par tous moyens. En cas de litige c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranchera.

    Si le bail est reconnu, comme tout fermier en place, vous bénéficiez d’un droit de préemption en cas de vente des terres louées. Dans ce cas, la vente faite par le propriétaire à un tiers, au mépris des droits du preneur, peut être sanctionnée par la nullité à la demande du fermier.

  • Obligation du propriétaire : Garantir la libre jouissance du bien

    Question

    J’exploite par bail verbal une parcelle, sur laquelle le propriétaire vient de planter des mirabelliers. Devait-il m’en informer ? Je vais y mettre des bovins. Qui doit protéger les arbres ?

    Réponse

    Si vous disposez d’un bail à ferme, le bailleur a des obligations, notamment celle de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué (article 1719-3° du code civil).

    D’après la jurisprudence, le bailleur ne doit pas troubler la jouissance du preneur pendant la durée du bail en modifiant unilatéralement les conditions matérielles de celui-ci. Il doit s’abstenir de tous faits susceptibles de diminuer l’utilité ou l’agrément de la chose louée. Il ne peut pas changer la forme ou la destination de la chose louée.

    Il faudrait pouvoir se référer aux clauses du bail, pour savoir ce qui est convenu entre vous. À défaut, référez-vous aux usages locaux en vigueur dans votre petite région agricole. Adressez-vous à la chambre d’agriculture ou la mairie, pour savoir s’il existe ce type de recueil. L’absence d’écrit ne signifie pas pour autant que vous n’avez pas de bail, mais il est plus difficile à prouver. Le paiement régulier d’un fermage reste un élément déterminant pour apporter cette preuve. Compte tenu de la surface, peut-être disposez-vous d’un bail dit de petite parcelle, qui vous apporte moins de garantie en matière de durée et de renouvellement qu’un bail de neuf ans. Seul le tribunal paritaire des baux ruraux pourra trancher sur ce point.

    Dès lors, il serait préférable de trouver un accord à l’amiable, notamment sur le pâturage des bovins et la protection des plants.

  • Fermage : La sous-location est interdite

    Question

    Longtemps, j’ai cultivé 25 hectares hors Pac. L’exploitant en titre conservait les aides et j’avais la récolte. Il a résilié son bail en avril et je reprends le bail. Peut-il me faire payer une partie de son fermage ?

    Réponse

    L’ancien exploitant ne peut s’appuyer sur aucune base juridique pour vous faire payer en partie son fermage. Au contraire, la convention appliquée entre lui et vous jusqu’alors s’apparente à de la sous-location. Cette pratique est interdite par la loi.

    L’article L. 411-35 du code rural interdit au preneur de sous-louer les biens pris en location. Lorsque celui-ci met le bien ou une partie du bien à la disposition d’un tiers, moyennant un loyer, une redevance ou toute autre contrepartie, il s’agit d’une sous-location prohibée .

    Dans ces conditions, il sera difficile d’engager une procédure à votre égard.

  • Taux réduit : La preuve de l’ancienneté du bail

    Question

    Dans le cadre d’une acquisition d’immeubles ruraux par un fermier, le notaire ne consent pas à appliquer le taux réduit sous prétexte que le bail n’a pas été enregistré. Ce motif est-il acceptable ?

    Réponse

    L’acquisition des biens loués par le fermier bénéficie, en effet, d’un taux réduit de taxe sur la publicité foncière (TPF) sous deux conditions :

    - Qu’au jour de l’acquisition, les biens soient exploités en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur depuis au moins deux ans ;

    - Que l’acquéreur prenne l’engagement de mettre personnellement en valeur les biens pendant un délai minimum de cinq ans à compter du transfert de propriété.

    À l’origine, la preuve de l’existence et de l’ancienneté du bail ne pouvait être apportée que par l’enregistrement du bail ou la déclaration de location verbale.La loi de finances rectificative pour 1998 ayant supprimé le droit de bail et l’obligation d’enregistrer les baux à compter du 1er janvier 1999, l’administration avait admis que pour l’application du taux réduit, la preuve pourrait être apportée par tous moyens.

    La loi de finances rectificative pour 2008 a fait disparaître la condition de l’enregistrement. La preuve peut désormais résulter d’un enregistrement, d’une déclaration de location verbale déposée au service de la publicité foncière, d’un acte authentique ou encore d’attestations délivrées par la MSA, avec une difficulté en cas d’acquisition de bâtiments, car ils ne figurent pas sur les relevés MSA. L’administration refuse, en revanche, de prendre en compte les déclarations Pac.

  • Usufruitier bailleur : Les nus-propriétaires peuvent demander la nullité du bail

    Question

    Il y a sept ans, nous avons signé un bail avec une voisine usufruitière de ses terres. À l’époque, elle était en mauvais termes avec ses enfants, qui ne sont pas du milieu agricole. Nous avons signé un bail de neuf ans à l’amiable, sans leur accord.

    Réponse

    Selon l’article 595 du code civil, l’usufruitier ne peut donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire. Le bail consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire et celui-ci peut, selon la jurisprudence, en demander la nullité sans attendre la fin de l’usufruit.

    Le fermier peut faire échec à la demande de nullité en invoquant la qualité de propriétaire apparent du bailleur. Mais cela suppose que les éléments constitutifs de l’apparence soient suffisamment caractérisés. Par exemple, la jurisprudence a considéré que le fermier qui connaît l’existence des enfants de la bailleresse ne peut invoquer l’erreur sur la qualité de propriétaire apparent sans justifier avoir effectué les recherches les plus élémentaires sur la propriété du bien loué. La nullité qui sanctionne le bail irrégulier est une nullité relative, qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire et non l’usufruitière qui, elle, reste tenue par le bail.

    En tant que bailleresse, en fin de bail, elle peut reprendre le bien pour exploiter mais encore faut-il qu’elle respecte les conditions de forme (acte d’huissier et non par simple lettre) et de fonds (reprise pour exploiter personnellement le bien). Le risque, dans votre cas, en dénonçant la reprise, est que les nus-propriétaires demandent la nullité du bail. Et ce, sans attendre 2018.

  • Bail à long terme : L’augmentation du loyer est encadrée

    Question

    Nous avons des terres agricoles louées par bail de dix-huit ans depuis février 2003. Nous n’avons, à ce jour, pas augmenté le loyer de ces terres, à l’exception des revalorisations gouvernementales. Est-il possible de demander une augmentation supplémentaire en cours de bail ?

    Réponse

    Le prix du bail à long terme ne fait l’objet d’aucun texte particulier. Il est établi selon les textes applicables aux baux ruraux classiques de neuf ans. L’article L. 411-11 du code rural précise seulement que la durée du bail est un élément de fixation du prix du fermage. S’agissant des baux à long terme, des majorations sont prévues par les arrêtés préfectoraux. Chaque année, ce fermage est actualisé par un indice, qui est désormais national.

    Si vous considérez que le fermage demandé est anormalement bas, l’article L. 411-13 du code rural vous permet d’engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il faut que le prix stipulé soit supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. On considère que le prix est normal s’il s’inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l’arrêté préfectoral. L’action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande en révision introduite plus de trois ans après l’entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail. Enfin, cette faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, mais également pour la troisième année de chacun des baux renouvelés, et une seule fois pour chaque bail. Dans votre cas, il faudra donc attendre le renouvellement du bail pour intenter une action et vous assurer que le fermage actuel est inférieur au barème départemental. Par ailleurs, sachez que la révision n’est pas rétroactive . Le nouveau prix ne s’applique qu’à la période du bail restant à courir à compter de la date de la demande.

  • Bail rural : invoquer le trouble de jouissance

    Question

    Je loue des prairies à ma commune. Un camp de nomades vient de s'installer sur une des parcelles. Il semblerait qu'ils obtiennent de l'eau et de l'électricité par la mairie. Je n'ai pas été prévenu par la municipalité. J'ai fauché cette parcelle une première fois très tôt pour pouvoir faire une deuxième fauche. Qui va m'indemniser si je n'ai pas assez de foin pour mes bêtes ?

    Réponse

    Vous pouvez porter plainte à la gendarmerie pour envahissement de terrain agricole. La plainte sera transmise au procureur de la République qui peut décider de poursuivre ou pas.

    Si vous disposez véritablement d'un bail de neuf ans sur la parcelle, en tant que fermier vous avez un droit à jouir paisiblement de la chose louée. Selon l'article 1719 alinéa 3 du code civil, le propriétaire ne doit pas troubler la jouissance du preneur pendant la durée du bail en modifiant unilatéralement les conditions matérielles de celui-ci.

    Dans un premier temps, il est préférable d'évoquer le sujet directement avec le maire.

    Ensuite, à défaut d'entente, votre dernière solution sera le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander une indemnisation pour le préjudice subi. Les dommages et intérêts éventuellement obtenus sont payés par le bailleur, s'il est démontré qu'il a organisé le trouble de jouissance.

  • Baux des collectivités publiques : des dispositions plus restrictives

    Question

    Un bailleur public a-t-il des droits supplémentaires par rapport à un bailleur privé concernant le bail d'une exploitation agricole ?

    Réponse

    Même si les baux ruraux conclus par les collectivités publiques sur les biens de leur domaine privé sont soumis au statut du fermage, il existe des différences. Certaines dispositions concernant le droit au renouvellement, le droit de préemption et la résiliation sont plus restrictives, pour permettre l'utilisation des biens à des fins d'intérêt général.

    En effet, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement quand la collectivité propriétaire lui a fait connaître, dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d'utiliser le bien loué à une fin d'intérêt général.

    De même, le preneur ne peut exercer son droit de préemption si l'aliénation des biens loués est consentie à un organisme ayant un but d'intérêt public, dans la mesure où ces biens sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par cet organisme.

    Par ailleurs, le bail consenti par une personne de droit public peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués, lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet déclaré d'utilité publique. Dans ce cas, le preneur a le droit à une indemnité à raison du préjudice qu'il subit.

    En revanche, les règles relatives au prix du fermage sont applicables aux baux des collectivités publiques. Le bail doit s'inscrire entre les maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral. L'exigence d'une adjudication a disparu. Le prix peut être fixé à l'amiable.

    Lorsqu'il est conclu par adjudication, les enchères sont arrêtées dès que le prix offert atteint le montant maximum du fermage légal. Quel que soit le mode de conclusion du bail, une priorité d'attribution est réservée aux jeunes agriculteurs s'installant avec une dotation jeune agriculteur. A défaut, elle est donnée aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie. 

  • Fermage : un chèque au nom du fermier

    Question

    Je suis titulaire d'un bail depuis 1988. Le propriétaire est décédé l'an dernier. Ses enfants ont hérité des terres et ne veulent plus que je règle le loyer avec le compte bancaire de la société. Je suis en EARL avec mon épouse mais elle n'a pas signé le bail. Par contre, les terres louées sont mises à la disposition de l'EARL avec l'accord de l'ancien propriétaire. Ils ne veulent pas non plus que je paie avec mon compte joint établi au nom de Monsieur et Madame. Suis-je obligé d'ouvrir un autre compte ?

    Réponse

    Il n'existe pas de texte sur le sujet. A partir du moment où le chèque est à votre nom, les nouveaux propriétaires peuvent difficilement vous imposer d'ouvrir un compte chèques.

    Le fait que votre épouse apparaisse sur le libellé du compte chèques ne lui donne pas le titre de copreneur. Si elle n'a pas signé le bail, elle n'a pas de droit. A partir du moment où il existe un bail écrit, les propriétaires n'ont pas d'inquiétudes à avoir. Il fait la loi des parties.

    L'apport du droit au bail à une société nécessite l'agrément du propriétaire. Il ressort de la jurisprudence qu'un tel agrément ne peut pas résulter de la réception sans réserve par le bailleur du paiement du loyer par la société (arrêt du 28 septembre 2010).

    De même, la mise à disposition du bail à l'EARL ne transfère pas le bail au nom de la société. Le fermier reste le titulaire du bail.

    D'ailleurs, la Cour de cassation a jugé que le règlement d'un terme de fermage au moyen d'un chèque établi sur le compte de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne suffit pas à constituer la preuve que l'opération soit constitutive d'une cession illicite du bail rural (arrêt du 18 janvier 2011).

  • Pac 2015 : droit à paiement de base et fermage

    Question

    En 2011, j'ai loué des terres agricoles avec un fermage de 90 €/ha, majoré de 8 €/DPU. Avec la réforme de la Pac 2015, qu'advient-il des DPU et quelle est l'incidence sur le montant de mon fermage ?

    Réponse

    Les DPU n'existent plus. Ils sont remplacés par les DPB (droit à paiement de base). Le calcul de la valeur unitaire des DPB va être basé sur les paiements reçus par l'agriculteur au titre de l'aide découplée en 2014 et sur les surfaces déclarées en 2015.

    Dans ces conditions, vous pouvez décider de ne rien changer. Mais comme n'importe quel contrat, votre bail peut être revu par les parties dans le cadre d'un accord amiable.

    En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent mais il faut savoir que la révision du loyer est encadrée par certaines règles. Le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et des minima prévus par l'arrêté préfectoral.

  • Bail à ferme : la durée ne peut pas être inférieure à neuf ans

    Question

    Mon père a signé un bail en novembre 2006 par acte sous seing privé avec son locataire. Il y a été inscrit qu'il démarrait au 1er novembre 2006 pour se terminer au 30 octobre 2015. Il est décédé. Nous sommes trois enfants dans la succession dont un voudrait reprendre les terres. Notre notaire a donné congé au locataire par acte d'huissier au 29 avril 2014 en indiquant que le bail a pris effet au 1er novembre 2006 expirant le 31 octobre 2015. Le locataire considère que le congé a été donné pour une date à laquelle le bail s'était renouvelé. Faut-il s'en tenir à ce qui est indiqué dans le bail ou tenir compte d'une durée de neuf ans du bail ?

    Réponse

    Selon l'article L. 411-5 du code rural, la durée du bail à ferme ne peut être inférieure à neuf ans. La règle est d'ordre public. « Cela signifie que tout bail d'une durée inférieure ou dont la durée est indéterminée est automatiquement réputé conclu pour neuf ans », explique Marie Mandeville, avocate spécialisée en droit rural, cabinet Terrajuris à Bourges (Cher).

    Dans votre hypothèse, il y a manifestement une erreur matérielle de retranscription de la durée dans l'acte rédigé par les parties. « En cas de litige, le juge dispose du pouvoir de requalification. Il va ainsi redonner sa véritable durée au bail. Si elle est inférieure à neuf ans, la date de fin de bail est recalculée pour tenir compte de la date théorique de fin de bail qui doit s'appliquer », précise-t-elle.

    Dans votre cas, le bail est considéré comme expirant au 31 octobre 2015 et non au 30 octobre. Le congé a bien été délivré à la bonne date. « Que ce soit dans un acte notarié ou dans un acte sous seing privé, les dispositions s'appliquent de la même façon », indique l'avocate. Il est à noter toutefois que cette durée de neuf ans ne s'applique pas aux baux de petites parcelles.

  • Liquidation judiciaire : le propriétaire reprend les terres sans conditions de durée

    Question

    L'exploitation agricole de notre fermier a été mise en liquidation judiciaire. Nous avons été autorisés à reprendre les terres qui étaient louées en vertu de l'article L. 642-1 du code de commerce. Ce texte n'impose aucune condition de durée pour exploiter. Qu'en est-il ?

    Réponse

    L'article L. 642-1 du code de commerce dans son alinéa 3 précise que « lorsqu'un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage, soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l'un de ses descendants, à reprendre le fonds pour l'exploiter, soit attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ou, à défaut, à tout repreneur dont l'offre a été recueillie dans les conditions fixées aux articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5. Les dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles ne sont pas applicables. »

    Maître Julien Dervillers, avocat spécialiste en droit rural à Rennes, analyse : « Selon les textes, rien ne me permet aujourd'hui de faire peser une quelconque obligation sur le repreneur dans le cadre de l'exécution du bail rural, autre que celles qui naissent de l'application même du bail.

    Ce qui est vrai pour le repreneur de manière générale l'est d'autant plus dès lors que le repreneur est le propriétaire bailleur. Le fait que le repreneur soit le propriétaire bailleur des biens sur lesquels l'exploitation reprise est assise, a pour effet d'opérer une confusion entre la personne du bailleur et du preneur, laquelle met fin au bail. De ce fait, aucune obligation d'exploiter tirée du bail ne peut donc exister. »

  • Bail verbal : prouver l'existence du bail

    Question

    J'exploite des champs avec un bail verbal depuis 2010. En 2010 et 2011, le propriétaire a encaissé les fermages. En 2012 et 2013, il a refusé les chèques. En mars 2014, il a établi un bail à un autre exploitant. Comment faire reconnaître le bail ?

    Réponse

    Un bail verbal est assimilé à un bail rural. L'article L. 411-4 du code rural précise que les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département. Il est donc régi par les mêmes règles.

    Pour réclamer des droits sur ces champs, vous devez prouver que vous être le fermier en place. Compte tenu de l'absence d'écrit, il est toujours très difficile d'établir la preuve d'un bail verbal.

    Une chose est sûre, elle ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. En effet, il peut s'agir d'une simple tolérance ou encore d'un prêt à titre gratuit. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

    Comme vous le voyez, le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail. En général, la preuve du paiement suppose la production de quittances ou de reçus par le propriétaire. En revanche, la preuve n'est pas apportée par l'affiliation à la MSA ou la déclaration des surfaces à la Pac car ce sont des actes unilatéraux. D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens.

    En cas de litige, vous devez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître votre bail en apportant les éléments de preuve dont vous disposez.Le refus d'encaissement des fermages par le propriétaire ne peut pas être un argument pour évoquer une résiliation du bail. En effet, la résiliation pour défaut de paiement des fermages est soumise à une procédure d'application stricte.

    Le propriétaire doit mettre le fermier en demeure de payer le fermage par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure pour envisager une résiliation auprès du tribunal.

  • Départ d'un copreneur : demander au bailleur la poursuite du contrat à votre nom

    Question

    Mon fils souhaite quitter l'exploitation. Nous sommes en Gaec, mon épouse, mon fils et moi-même, avec des baux faits à nos trois noms. J'ai informé les propriétaires de son possible retrait et de son éventuel remplacement sur l'exploitation par son frère aîné. Un des propriétaires m'a signifié qu'il s'y opposait, car il avait choisi son preneur intuitu personae, et n'entend pas déroger à ce principe. Il s'agit d'un bail de dix-huit ans, conclu en 2004. Je vais arriver à l'âge de la retraite en 2018. Avec ce refus, pourrais-je céder mon bail sans difficulté à mon fils repreneur à ma retraite ?

    Réponse

    Jusqu'à présent, la jurisprudence refusait la cession du bail rural à un descendant en cas de départ en cours de bail d'un copreneur. Les choses devraient changer avec la loi d'avenir agricole, qui vient d'être adoptée début septembre.

    L'article 4 de cette loi prévoit que « lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois, à compter de cette cessation, pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom.

    Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure. »

    La lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa de l'article L. 411-35 du code rural et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande, ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur.

    Dans les trois mois du départ de votre fils, vous devrez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception aux propriétaires pour demander à continuer le bail. Ainsi, le moment venu, il vous sera possible de demander la cession de bail à votre autre fils, s'il remplit les conditions.

    En respectant cette procédure, la cession ne pourra pas vous être refusée au motif du départ d'un copreneur. Il est à noter que, s'agissant d'un bail de dix-huit ans, vous devez vérifier qu'aucune clause ne vous empêche de céder votre bail à votre descendant.

  • Vente au fermier : continuité du bail pour la parcelle non vendue

    Question

    Je suis locataire de plusieurs parcelles par bail de neuf ans. Mon propriétaire veut me vendre des parcelles louées, et en garder une de 0,36 ha. Dans le projet de vente, le notaire m'indique que le bail s'éteindra le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Je souhaite la continuité du bail pour la parcelle non vendue, d'autant plus que celui-ci est reparti pour neuf ans depuis le 1er mai 2013. Faut-il le préciser dans le projet, ou le bail ne s'éteint que pour la partie vendue ?

    Réponse

    « Lors de la vente entre le propriétaire et le fermier, l'acte de vente contiendra effectivement une clause indiquant que le bail cesse par la réunion sur la même personne des qualités de locataire et de propriétaire », précise maître Frédéric Moreau, notaire dans la Loire-Atlantique.

    A priori, rien n'est à signaler dans l'acte de vente sur la parcelle conservée, puisqu'elle ne fait pas l'objet de la vente. Le bail se poursuit pour celle-ci, dans les conditions antérieures du statut du fermage.

    « Il est néanmoins possible de demander au notaire d'insérer à la suite de la clause une mention indiquant que le bail continue sur les parcelles non comprises dans la présente vente, restant appartenir au vendeur et actuellement exploitées par l'acquéreur, indique le notaire. Cependant, rien n'interdit aux parties de formaliser soit un avenant au bail initial, soit de rédiger un nouveau bail pour la parcelle conservée. »

  • Loyers : revenir cinq ans en arrière

    Question

    Je suis exploitant agricole. J'ai été aide familial sur l'exploitation de mes parents de 1983 à 1991. J'habite dans la maison de la ferme depuis 1983, mes parents demeurant sur l'autre ferme. Aujourd'hui, ils veulent me vendre la maison et me réclament tous les loyers depuis tout ce temps. Qu'en est-il ?

    Réponse

    Un propriétaire a cinq ans pour réclamer des loyers impayés. Selon l'article 2224 du code civil, l'action en paiement de fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance et ceci, quel que soit son mode de fixation. Les propriétaires ne pourront donc pas revenir trente ans en arrière.

    Dans votre cas, si un bail a été réalisé pour l'exploitation de la ferme, il faudrait s'y référer pour voir si la maison d'habitation y était incluse. A défaut, vous devrez prouver éventuellement que le fermage payé pour l'exploitation, compte tenu de son montant, inclut la maison.

    En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. Il tranchera en fonction des éléments en présence.

  • Bail : principe de la liberté d'exploitation du fermier

    Question

    Existe-t-il une législation réglementant la monoculture sur des terres louées ? Est-il légal de faire chaque année la même culture de maïs sur des terres louées en bail à long terme ?

    Réponse

    Selon le droit commun, le preneur doit user de la chose louée en « bon père de famille » et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou, à défaut, de convention, suivant la destination présumée par les circonstances.

    Le code rural laisse une certaine autonomie au fermier dans ses choix professionnels, sous réserve d'une exploitation du fonds en bon père de famille, c'est-à-dire en professionnel responsable, soucieux d'en assurer durablement la conservation en mettant en oeuvre de bonnes pratiques agricoles et environnementales (art. L. 411-27 du code rural, qui renvoie aux art. 1 728 et 1 766 du code civil).

    Cette liberté d'action peut toutefois être limitée si votre bail prescrit des pratiques culturales respectueuses de l'environnement. Depuis la loi du 5 janvier 2006, un propriétaire peut, sous certaines conditions, imposer à son fermier certaines pratiques culturales.

    Jusqu'à présent, les propriétaires pouvaient imposer des clauses environnementales dans leurs baux uniquement dans des zones spécifiques (humides, Natura 2000…).

    La loi d'avenir adoptée le 11 septembre 2014 a élargi la possibilité d'établir un bail environnemental à tout le territoire. Le texte précise que « des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion, y compris des obligations de maintien d'un taux minimal d'infrastructures écologiques, peuvent être incluses dans les baux pour garantir, sur la ou les parcelles mises à bail, le maintien de ces pratiques ou infrastructures ».

    Autrement dit, elles ne pourront être imposées à un nouveau fermier que si elles s'appliquaient précédemment.

    Il faut noter que les nouvelles aides directes (le paiement vert), qui vont remplacer les DPU dans le cadre de la Pac à partir de 2015, imposent une diversification des cultures.

  • Gratuité : prouver l'existence d'un bail

    Question

    Un propriétaire met une parcelle de terre et un hangar à disposition d'un exploitant. Celui-ci lui fournit de la nourriture pour ses animaux et effectue des travaux en échange, sans payer de loyer. Pourrait-il réclamer un bail rural ?

    Réponse

    L'article L. 411-1 du code rural précise que le statut du fermage est applicable à « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ».

    Le prix est un élément nécessaire pour caractériser le bail. La mise à disposition à titre gratuit est constitutive d'un prêt à usage. Cependant, l'appréciation du caractère gratuit de la convention peut poser un problème. Ce caractère disparaît dès que des services ou des prestations en nature sont fournis.

    D'après la jurisprudence, la convention peut être analysée comme un bail rural lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire des terres sont mises à la charge de l'occupant (taille des haies, maintien en état des clôtures et des accès, arrachage des chardons, fumure...).

    En cas de litige, c'est au tribunal de trancher au vu des éléments en présence. C'est à l'occupant de rapporter la preuve de ce caractère onéreux.

  • Fermage en retard : les recours possibles

    Question

    Notre fermier n'a pas réglé son fermage pour l'année 2013. La somme due avoisine mille euros. Quels sont les recours possibles pour obtenir le paiement du fermage ?

    Réponse

    La première des choses est de réclamer le paiement du fermage au fermier indélicat. S'il ne s'exécute pas, il est alors possible d'envisager une résiliation du bail pour ne pas laisser la situation se détériorer dans le temps. Il faut cependant respecter un certain formalisme.

    En vertu des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    Ainsi, dans la mesure où votre fermier ne règle pas son loyer à l'échéance convenue, vous devez lui adresser une première mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception).

    S'il n'a toujours pas payé au bout de trois mois suivant cette première sommation, vous devrez lui adresser une seconde mise en demeure qui ouvrira un nouveau délai de trois mois au fermier pour régler sa dette. S'il ne s'exécute toujours pas, vous pourrez agir en résiliation de bail auprès du tribunal paritaire des baux ruraux.

    En réalité, le fermier dispose d'au moins six mois après l'échéance pour ré- gulariser sa situation sans être inquiété. Mais si, pendant ce délai, il se contente de verser un acompte, il encourra la résiliation du bail, car un règlement partiel n'est pas libératoire. La procédure est donc assez longue pour parvenir à la résiliation du bail. Sauf si plusieurs échéances sont restées impayées.

    Dans ce cas, le bailleur peut adresser au fermier une mise en demeure unique portant sur les différents termes de loyer non réglés et demander la résiliation au bout de trois mois si le preneur ne s'est pas totalement acquitté de sa dette dans les délais. Pour dissuader le fermier de payer ses loyers en retard, il est conseillé d'envoyer la première mise en demeure le plus tôt possible après l'échéance.

  • Bail rural : le calcul du fermage et son actualisation

    Question

    Dans le cadre d'un bail rural, qui est tenu légalement de réaliser le calcul et d'établir le montant du fermage actualisé ? Le fermier ou le propriétaire ? Fermier, je n'ai pas appliqué l'actualisation de l'indice. Le propriétaire me réclame, au bout de cinq ans, un fermage actualisé. Je refuse de payer. Que dit la loi ?

    Réponse

    Les articles de la loi concernant le fermage ne précisent pas ce point. La loi indique que le fermage est fixé en monnaie et doit obligatoirement être compris dans les limites maximales et minimales arrêtées par un barème préfectoral. Ce loyer ainsi que les maxima et minima sont actualisés chaque année selon la variation de l'indice national des fermages.

    Dans de nombreuses régions, le propriétaire établit sa facture et la transmet au fermier. Le preneur peut, de son propre chef, payer son loyer.

    La jurisprudence rappelle que, comme tout bon locataire, le fermier a l'obligation de payer le loyer. A défaut de paiement, l'article 2224 du code civil rappelle que le fermage et les charges locatives se prescrivent par cinq ans à compter de leur échéance. Le propriétaire est donc en droit de réclamer le montant qui n'a pas été réglé.

  • Vente d'herbe : la présomption de bail rural ne vaut que s'il y a paiement

    Question

    J'ai vendu verbalement l'herbe d'un pré à un agriculteur voisin. Je n'ai pas été payé. Je suis allé voir l'exploitant pour lui signifier que je ne voulais plus lui vendre d'herbe. Il m'a adressé un courrier avec accusé de réception expliquant que cette vente d'herbe valait bail et qu'il pourrait continuer à exploiter le pré. Est-il dans son droit ?

    Réponse

    En principe, les contrats de vente d'herbe tombent sous le coup du statut du fermage. D'après l'article L. 411-1 du code rural, toute cession exclusive des fruits de l'exploitation, lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir, est réputée constituer un bail rural. Il s'agit d'une présomption de bail rural.

    Pour renverser cette présomption, le propriétaire doit démontrer que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée du fonds, ni dans l'intention de faire échec au statut du fermage.

    Mais attention, il ne faut pas oublier la définition du bail rural. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

    Le propriétaire doit donc procurer au preneur la jouissance d'un fonds agricole. Surtout, le contrat doit être fait à titre onéreux. Le prix est un élément nécessaire pour caractériser le bail.

    Selon la jurisprudence, la mise à disposition à titre gratuit est constitutive d'un prêt à usage, encore appelé commodat. Cette mise à disposition ne donne pas de droit au fermier sur le pré. A partir du moment où il n'y a eu aucun paiement, vous êtes en droit de reprendre votre pré pour le faire exploiter par qui bon vous semble.

  • Contrat : bail avec prise d'effet rétroactive

    Question

    A la suite d'une donation de mes parents, je suis devenu propriétaire de terres agricoles louées à un tiers par bail à long terme, à échéance au 31 mai 2010. Le bail était renouvelable  par période de neuf ans. En avril 2013, à ma demande, nous avons refait un bail notarié de neuf ans, avec effet au 1er juin 2010, avec augmentation du fermage et des impôts. Aujourd'hui, le fermier en place ne veut pas payer le complément de fermage des deux années. Est-il dans son droit ?

    Réponse

    A partir du moment où votre fermier a accepté de signer le nouveau bail, aux prix et conditions de celui-ci, il est tenu de payer le fermage fixé dans le contrat.

    « Dans la pratique, il n'est pas rare de rédiger un bail avec prise d'effet rétroactive, explique Maître Frédéric Moreau, notaire à Saint-Philbert-de-Grand-Lieu (Loire-Atlantique). Les parties laissent parfois passer le terme du bail. Lorsqu'ils se décident à régulariser la situation, un nouveau contrat est établi, dans lequel nous indiquons que le présent bail a pris effet rétroactivement. »

    Si votre fermier ne règle pas les sommes dues, vous pouvez engager une procédure pour non-paiement d'une partie du fermage.

    En vertu des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural, les retards de paiement de fermage peuvent donner lieu à résiliation du bail dans les conditions suivantes : il faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage, ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure.

    Ainsi, dans la mesure où votre fermier ne règle pas son loyer à l'échéance convenue, vous devez lui adresser une première mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception).

    S'il n'a toujours pas payé au bout de trois mois suivant cette première sommation, vous devrez lui adresser une seconde mise en demeure, qui ouvrira un nouveau délai de trois mois au fermier pour régler sa dette.

    S'il ne s'exécute toujours pas, vous pourrez agir en résiliation de bail auprès du tribunal paritaire des baux ruraux.

  • Bail : le propriétaire a coupé les arbres

    Question

    Je loue des parcelles. J'ai constaté que des arbres avaient été coupés. Je pense que l'initiative en revient au propriétaire. En a-t-il le droit ? Ne devait-il pas m'en avertir ?

    Réponse

    Pour connaître les règles qui s'appliquent en matière de coupes de bois, vous devez vous référez à votre bail.

    C'est effectivement ce contrat qui vous lie à votre propriétaire.

    Si rien n'est prévu au sujet des coupes de bois, vous pouvez vous référer aux usages locaux.

    La chambre d'agriculture dispose d'un certain nombre de recueils par petites régions agricoles.

    Pour l'avenir, il serait préférable d'en discuter directement avec votre propriétaire pour vous mettre d'accord sur le sujet et éviter d'éventuels conflits.

  • Bail : le propriétaire doit laisser la libre jouissance du bien loué

    Question

    J'ai un bail écrit sur une parcelle de 19 ha depuis dix-huit ans. Le propriétaire fait des plantations en plein champ (noyers, cerisiers). Il plante en bordure sur la surface cultivable des chênes, des hêtres, des acacias. Il pénètre sur le terrain loué comme bon lui semble. En a-t-il le droit ?

    Réponse

    Selon l'article 1719 alinéa 3 du code civil, le bailleur a l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué. Autrement dit, il ne doit pas modifier unilatéralement les conditions matérielles du contrat.

    L'article 1723 du code civil précise que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Cette règle concerne la forme matérielle du bien et sa destination.

    Dans un premier temps, il est préférable d'évoquer le sujet directement avec votre propriétaire.

    A défaut d'entente, votre dernière solution sera de vous adresser au tribunal paritaire des baux ruraux.

  • Bail rural : le loyer est déterminant

    Question

    Je louais une propriété avec simple bail écrit. Lorsqu'elle a été vendue, je n'ai pas préempté compte tenu du prix demandé. Le nouveau propriétaire ne s'oppose pas à la continuation du bail. Cependant, il veut réduire (assez faiblement) la surface que j'exploite et, surtout, il ne veut pas de loyer. J'ai peur que ce soit une manoeuvre pour m'évincer à terme. Que dois-je faire ?

    Réponse

    La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paiement d'un fermage.

    L'article L. 411-1, alinéa 1, du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

    Quatre conditions doivent être remplies.

    Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d'un fonds agricole.

    La convention doit être conclue sur un immeuble à usage agricole, et en vue de son exploitation.

    Le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail.

    En cas de litige, il faut pouvoir apporter la preuve du paiement régulier du fermage.

    Il est donc préférable de pouvoir continuer à payer un loyer sur les terres que vous exploitez.

    Etant donné que le nouveau propriétaire veut modifier la surface louée, il peut être opportun d'en profiter pour établir un nouveau bail, soit sous seing privé (entre les parties), soit par acte authentique devant notaire et, éventuellement, de le faire enregistrer au centre des impôts.

  • Bail : calcul du premier fermage sans actualisation

    Question

    Un bail à ferme a été signé le 12 novembre 2011 pour une certaine somme. A l'échéance, le preneur n'a payé que le montant indiqué au contrat. Il précise que pour la première année, il n'a pas à tenir compte de l'augmentation de 2,67 % de l'indice des fermages. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

    A partir du moment où le loyer est payable à terme échu, comme cela semble être votre cas, le paiement qui intervient à l'issue de la première année de jouissance correspond au montant en monnaie convenu à la signature du bail.

    Ainsi, la première année de bail, votre fermier, comme il vous l'a indiqué, ne vous doit que la somme fixée dans le bail. Le mécanisme d'actualisation ne s'applique qu'à compter de la deuxième année de jouissance. Le loyer à payer sera alors égal au montant en monnaie multiplié par le rapport entre l'indice des fermages du 1er octobre précédant la fin de la période annuelle et l'indice des fermages du 1er octobre suivant la date d'effet du bail selon l'article R. 411-9-9 du code rural. Autrement dit, il faudra multiplier le montant du fermage par la variation de l'indice.

    Lorsque le loyer est payable par avance et que, par accord des parties, le bail retient comme indice de référence celui du 1er octobre qui précède la date d'effet du bail, l'indice d'actualisation retenu chaque année est celui du 1er octobre précédant le début de la période annuelle.

  • Charges locatives : cinq ans pour les réclamer

    Question

    Lorsque la part de taxe foncière due par le fermier n'a jamais été réclamée par le bailleur, de quel délai dispose-t-il pour la lui réclamer ?

    Réponse

    Selon l'article 2224 du code civil, l'action en paiement de fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance, quel que soit son mode de fixation.

    La loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 a étendu ce délai de prescription aux charges locatives.

    Un propriétaire a cinq ans pour engager une action en réclamation.

    Une citation en justice, un commandement de payer ou une saisie peuvent interrompre le délai de prescription.

  • Contrat : la convention s'apparente à un bail rural

    Question

    La mère de ma cousine, aujourd'hui décédée, avait signé un bail avec un agriculteur du village. La convention précisait qu'à son décès, il deviendrait caduc. Sa fille, héritière, a donc résilié l'ancien bail et en a contracté un avec moi. Le fermier conteste et prétend que mon bail n'est pas valable. Qu'en est-il ?

    Réponse

    Un bail rural consiste à mettre à disposition, à titre onéreux, des biens agricoles pour les exploiter. Il est soumis à un certain nombre de droits et d'obligations encadrés par le statut du fermage.

    Dans ce cadre, l'article L. 411-5 du code rural prévoit que la durée du bail à ferme ne peut pas être inférieure à neuf ans. Cette règle est d'ordre public.

    Les parties au contrat ne peuvent pas y déroger. Tout bail d'une durée inférieure ou dont la durée n'est pas déterminée est censé être fait pour neuf ans.

    S'agissant du décès du bailleur, il ne met pas fin au bail. Ce dernier se poursuit avec les successeurs, sans qu'il y ait lieu de le résilier pour ce motif.

    Dans votre cas, s'il s'agit véritablement d'un bail rural, alors effectivement, la résiliation n'est pas valable. En cas de litige, c'est le tribunal qui tranchera et déterminera si la convention s'apparente ou pas à un bail rural.

  • Bail : signer le contrat avec l'exploitant

    Question

    Je suis propriétaire exploitant, sans enfant. Le gendre d'un de mes frères veut reprendre mon exploitation. Mais il me dit que sa femme, ma nièce, ne doit pas figurer au contrat car elle travaille à l'extérieur et il pourrait perdre le bénéfice de certaines aides. Qu'en est-il ?

    Réponse

    Le bail est un contrat entre deux parties. Vous êtes donc libre de désigner les personnes qui seront titulaires du bail.

    Mais s'agissant d'un contrat destiné à mettre à disposition des biens agricoles pour leur exploitation, il paraît logique de l'établir au profit de la personne qui va véritablement exploiter le bien.

    Si votre nièce ne travaille pas sur l'exploitation, il n'y a pas d'intérêt à la désigner comme cotitulaire du bail avec son mari.

  • Abattage : le propriétaire trouble la jouissance du fermier

    Question

    Nous louons des terres à un propriétaire qui a fait abattre des arbres sur nos parcelles en pâture. Avant cet abattage, il s'était engagé verbalement à les remettre en état. A ce jour, une parcelle n'est toujours pas nettoyée. Sur d'autres terrains, des trous se forment au pied des souches restées sur place. Que faire ?

    Réponse

    Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur a l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué.

    D'après la jurisprudence, le bailleur ne doit pas troubler la jouissance du preneur pendant la durée du bail en modifiant unilatéralement les conditions matérielles de celui-ci, ou en adoptant un comportement agressif, injurieux et menaçant.

    Autrement dit, le bailleur doit s'abstenir de tous faits susceptibles de diminuer l'utilité ou l'agrément de la chose louée.

    Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut pas changer la forme ou la destination de la chose louée.

    En cas de conflit, s'il n'est pas possible de résoudre le litige à l'amiable, vous devez vous adresser au tribunal paritaire des baux ruraux, qui fera appliquer la loi.

  • Fermage : une révision du prix encadrée

    Question

    En 1985, un propriétaire a loué des terres à un exploitant agricole. En 2011, ce propriétaire est décédé et j'ai récupéré les terres par héritage. Le fermier ne souhaite pas partir avant la fin du bail. Concernant le prix du fermage, suis-je dans l'obligation de suivre l'accord verbal passé entre l'exploitant et l'ancien propriétaire ou bien est-il possible de modifier le prix à ma convenance ? Je suis agriculteur à titre principal, je souhaite monter à 100 €/ha, sachant que les références locales sont comprises entre 80 et 150 €.

    Réponse

    Même si le propriétaire change à la suite de la transmission par héritage, le bail se poursuit dans les mêmes conditions, et notamment celles concernant le fermage fixé antérieurement avec le précédent bailleur.

    Le fermage est encadré. Dans chaque département, le préfet fixe des normes maximales et minimales qui servent de base au calcul du fermage. Lorsqu'un propriétaire considère que son loyer est anormal, il a la possibilité d'intenter une action en révision du fermage.

    L'article L. 411-13 du code rural permet au fermier, mais également au bailleur, d'engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Il faut que le prix stipulé soit inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail. Le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et des minima prévus par l'arrêté préfectoral.

    L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. Elle vaut pour le premier bail mais également pour chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail.

    Vous devrez donc attendre le renouvellement du bail pour agir si le loyer est en dessous du barème préfectoral.

    Pour fixer le prix à votre convenance, il aurait fallu conclure un nouveau bail avec le fermier.

    Un nouveau contrat sans son accord amiable n'était toutefois pas envisageable puisqu'il était protégé par son bail en cours.

    Autre inconvénient : le démarrage d'une nouvelle période de neuf ans, solution moins intéressante pour vous si vous souhaitez reprendre le bail à son terme pour exploiter vous-même.

  • Bail : la déclaration Pac n'est pas une preuve

    Question

    J'ai une parcelle de 40 ha. En 2001, j'ai loué 10 ha à un éleveur bovin. Cette année, je voulais travailler mes terres. Quand je suis allé voir l'éleveur, il m'a dit que ce n'était pas possible puisqu'il les avait mises dans sa déclaration Pac depuis 2008. Le problème est qu'il a pris la totalité de la parcelle sans mon accord ni bail signé. Que dois-je faire ?

    Réponse

    Il faut déterminer la surface qui a été véritablement louée au fermier. S'il existe un écrit, il faut s'y référer. En cas de bail verbal, ce qui semble être votre cas, la détermination est moins aisée.

    Toutefois, le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail. Le montant de fermage à payer n'est pas le même selon que l'on loue 10 ha ou 40 ha.

    Par contre, la déclaration des surfaces à la Pac n'est pas une preuve en soi du bail puisqu'il s'agit d'un acte unilatéral.

    Si vous n'êtes pas d'accord avec le fermier, il faut vous adresser au tribunal paritaire des baux ruraux qui tranchera.

    En cas de bail rural, il faut aussi savoir que la reprise des terres par le propriétaire ne se fait pas à tout moment. Elle n'est possible qu'en fin de bail et seulement pour un juste motif, notamment reprise pour exploiter pour soi-même.

    Le bail verbal étant assimilé à un bail de neuf ans, il faut donc attendre la fin de cette période pour délivrer congé au fermier (18 mois avant le terme par acte d'huissier).

    Par ailleurs, le repreneur doit remplir certaines conditions : autorisation d'exploiter, exploiter personnellement le bien repris pendant neuf ans, posséder le cheptel et le matériel nécessaires et habiter sur place ou à proximité.

  • Fermage : cinq ans pour réclamer les loyers

    Question

    Nous sommes en GFA entre six personnes. Deux membres n'endossent pas leurs chèques de fermage. De combien de temps disposent-ils pour réclamer leur dû ?

    Réponse

    Selon l'article 2224 du code civil, l'action en paiement de fermage se prescrit par cinq ans à compter de son échéance, et ce quel que soit son mode de fixation.

    La loi pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 a étendu ce délai de prescription aux charges locatives.

    Un propriétaire a cinq ans pour engager une action en réclamation des loyers impayés.

    Une citation en justice, un commandement de payer ou une saisie peuvent interrompre le délai de prescription. Mais une simple sommation « interpellative » de payer des fermages arriérés est insuffisante.

    Toutefois, la Cour de cassation, dans un arrêt du 13 décembre 2005, rappelle que la créance de fermage ne tombe pas sous le coup de la prescription si elle n'a jamais été déterminée.

    En l'espèce, la fixation de la créance faisait l'objet d'un litige entre les parties. La Cour a confirmé que l'action du propriétaire n'était pas atteinte par la prescription.

  • Bail rural : un protocole non enregistré

    Question

    J'ai loué une petite exploitation agricole en juillet 2005. A cette époque, un protocole d'accord entre mon locataire et moi a été signé, mais non enregistré, pour un bail de vingt-cinq ans, avec tacite reconduction d'année en année. A ce jour, mon locataire ne veut plus reconnaître ce protocole et veut démarrer le bail cette année. Quelle valeur ce protocole a-t-il ?

    Réponse

    Bien qu'aucune disposition ne le précise, le bail à long terme doit être obligatoirement établi par écrit. A défaut, les parties seraient soumises au bail type départemental de neuf ans.

    Pour que sa qualification ne puisse pas prêter à discussion, l'acte doit préciser expressément le type de bail à long terme choisi et les articles du code rural qui lui sont applicables.

    D'après la jurisprudence, si le bail ne satisfait à aucune des conditions permettant de le rattacher à la catégorie des baux de vingt-cinq ans ou de carrière, il faut considérer qu'il relève du régime du bail de dix-huit ans, qui est reconnu comme le droit commun des baux à long terme.

    En principe, le bail dont la durée est supérieure à douze ans doit prendre la forme d'un acte notarié en vue de sa publication au bureau des hypothèques.

    Cette formalité donne date certaine à l'acte. Autrement dit, l'existence et la date d'effet du bail ne peuvent pas être remises en cause par des tiers.

    Si la convention a été signée entre les parties (acte sous seing privé) sans passer par un notaire, elle est valable entre les parties mais inopposable aux tiers. Il faut toutefois qu'il ait été fait en autant d'originaux qu'il y a de parties.

    Dans votre cas, le protocole est valable entre vous s'il a été fait en au moins deux exemplaires (un pour vous et l'autre pour votre fermier).

    S'agissant de sa durée, tout dépendra des clauses qui y sont insérées.

    En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. Au vu du protocole signé, il tranchera sur la nature exacte du bail et sa durée.

  • Promesse de bail : la date d'entrée en jouissance n'est pas déterminante

    Question

    Après avoir suivi une formation agricole, j'ai décidé de reprendre une exploitation voisine. Il y a quelques mois, j'ai fait signer une autorisation de cultiver, ainsi qu'une promesse de bail, à tous les propriétaires. A cette époque, ils étaient tous d'accord. Désormais, un propriétaire ne veut plus signer. Je détiens l'autorisation d'exploiter et une promesse de bail signée. Que puis-je faire pour me défendre et garder ces terres qui représentent une part importante de l'exploitation?

    Réponse

    Puisque l'autorisation d'exploiter de la DDT(M) ne vaut pas bail, reste la promesse de bail signée avec le propriétaire.

    Longtemps, la jurisprudence a considéré que cette promesse synallagmatique (signée par les deux parties au contrat) valait bail lorsque l'accord des parties portait sur ses principaux éléments : biens loués, prix, durée et date d'entrée en jouissance.

    Ce dernier critère de « la date d'entrée en jouissance » semble avoir été remis en cause par la Cour de cassation. Dans un arrêt en date du 28 octobre 2009, celle-ci a annulé l'arrêt de la cour d'appel qui retenait la date d'entrée comme élément essentiel pour la validité du bail.

    Elle a considéré que la cour d'appel avait ajouté à la loi une condition qui n'existait pas. En l'espèce, le projet de bail comportait la désignation des parcelles louées, le montant du fermage et sa durée fixée à 24 ans. Peu importe qu'il ne donne pas d'indication relative à sa date d'effet s'agissant d'une modalité accessoire, a rappelé la Cour.

    Seul l'accord sur le bien, le prix et la durée sont déterminants pour la validité de la convention.

  • Fermage élevé : au-delà d'un dixième de la valeur locative

    Question

    À partir de quelle surface mon locataire peut-il m'envoyer au tribunal paritaire pour un loyer trop élevé ?

    Réponse

    Pour un bail à ferme, il ne faut pas raisonner en termes de surface, mais en termes de prix du loyer.

    L'article L. 411-13 du code rural permet au preneur d'engager une action en révision des fermages anormaux devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

    Il faut que le prix stipulé soit supérieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail.

    On considère que le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral.

    L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance.

    En revanche, un bail de petite parcelle n'est pas soumis au statut du fermage quant aux règles relatives au prix.

    Le fermier ne peut donc pas intenter une action en révision au motif d'un prix trop élevé, puisque celui-ci n'est pas encadré.

  • Bail rural : le bail verbal est régi par les mêmes règles

    Question

    Je suis propriétaire d'un corps de ferme et de 4,5 hectares de terrains attenants, exploités par un agriculteur après un simple accord verbal. Je souhaiterais reprendre une activité agricole à temps partiel dans le cadre d'une double activité. Je dois donc exploiter mes terrains en faire-valoir direct. Actuellement, le bail est toujours verbal, je n'ai rien signé. Je n'ai pas accordé de quelconque renouvellement. Mon fermier refuse de me laisser les parcelles, invoquant différents enregistrements établis pour les primes, d'une part, et pour sa conversion en agriculture biologique, d'autre part. Il m'assure que le bail verbal est soumis aux mêmes règles que le bail écrit. Je suis sceptique sur la valeur de ces arguments. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

    Un bail verbal est assimilé à un bail rural. L'article L. 411-4 du code rural précise que les baux conclus verbalement sont censés l'être pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département. Il est donc régi par les mêmes règles. Le bail est établi pour neuf ans.

    A son terme, le contrat se renouvelle automatiquement pour la même durée.

    Pour mettre fin au bail, l'une ou l'autre des parties doit dé- livrer congé dix-huit mois au moins avant le terme du bail par exploit d'huissier.

    Dans votre cas, il faudra attendre la fin du bail pour pouvoir exploiter vous-même tout en respectant le formalisme imposé par la loi.

    La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paie- ment d'un fermage. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

    D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens (quittances du propriétaire par exemple). En revanche, la preuve du bail n'est apportée ni par l'affiliation à la MSA, ni par la déclaration Pac, car dans les deux cas ce sont des actes unilatéraux de la part de l'exploitant.

  • Bail rural : le fermage est actualisé chaque année

    Question

    Mes terres sont louées par bail à long terme. La période de dix-huit ans est terminée et le bail a été reconduit pour neuf ans. Est-il possible d'augmenter le loyer alors qu'il n'y a eu aucune augmentation depuis vingt ans ? Un barème est-il établi par région ?

    Réponse

    Depuis la loi du 2 janvier 1995, la part du fermage correspondant aux terres nues et aux bâtiments d'exploitation est fixée en monnaie et elle doit obligatoirement être comprise dans les limites maximales et minimales arrêtées par le barème préfectoral.

    Ce loyer ainsi que les maxima et minima sont actualisés tous les ans, selon la variation de l'indice des fermages.

    Depuis l'an dernier, l'indice est devenu national. L'indice national des fermages pour 2011 est fixé à 101,25. Sa variation par rapport à l'année 2010 est de +2,92 %. Il remplace les indices qui étaient jusqu'à présent calculés au niveau départemental.

    Il est composé pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare constaté sur le plan national (101,21 pour 2011, indice base 100 en 2009) et pour 40 % de l'indice du prix du PIB établi par l'Insee dans le cadre des comptes de la nation (101,30 en 2011, indice base 100 en 2009).

    Ces modifications du mode de calcul résultent de la loi de modernisation agricole de juillet 2010. L'indice et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre de l'Agriculture.

    Vous devez donc appliquer cet indice à votre loyer. Le fermage peut donc varier, à la hausse ou à la baisse, chaque année en fonction de l'évolution de l'indice des fermages.

    Si vous considérez que le loyer est anormalement bas, vous pouvez intenter une action en révision du fermage. Selon l'article L. 411-13 du code rural, le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative du bien donné à bail peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. La jurisprudence considère que le prix est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par l'arrêté préfectoral.

    Le tribunal fixe, pour la période du bail restant à courir, le prix normal du fermage. L'action doit être intentée au cours de la troisième année de jouissance. La demande en révision introduite plus de trois ans après l'entrée dans les lieux est irrecevable, de même que celle présentée au cours des deux premières années du bail.

    Cette faculté de révision vaut pour la troisième année du premier bail, mais également pour la troisième année de chacun des baux renouvelés et une seule fois pour chaque bail.

  • Taxe foncière : l'exonération s'applique à tous les exploitants

    Question

    J'exploite des terres par bail à long terme. Lors d'un rendez-vous chez le notaire avec mon propriétaire, j'ai demandé des éclaircissements concernant l'exonération de la taxe foncière pour le fermier. Je n'ai pas le détail du calcul mais, depuis 2006, je n'ai pas remarqué de baisse sur mon fermage. On m'a répondu qu'un bail notarial n'était pas concerné puisque c'était un contrat entre bailleur et fermier. Qu'en est-il exactement ?

    Réponse

    Selon l'article L. 415-3 du code rural, le preneur doit rembourser au bailleur une fraction du montant global des taxes foncières sur les propriétés bâties (TFB) et non bâties (TFNB).

    Cette fraction, à défaut d'accord amiable, est fixée au cinquième du montant global. Par accord amiable, le preneur peut prendre à sa charge une fraction plus élevée, mais le bailleur n'est pas autorisé à lui réclamer l'intégralité de l'impôt foncier portant sur les biens pris à bail d'après une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 18 janvier 1982 (débats de l'Assemblée nationale).

    Depuis le 1er janvier 2006, les exploitants sont exonérés de 20 % de la part communale de la TFNB. Lorsque les terres sont louées, le montant de cette exonération doit être intégralement rétrocédé au preneur des terres.

    Bail notarié ou pas, cette disposition s'applique à tous. Le dégrèvement obtenu par le propriétaire (puisque c'est lui qui reçoit la taxe foncière) doit être redonné au fermier. En effet, c'est l'exploitant qui en est bénéficiaire.

    L'article L. 415-3 du code rural précise que, lorsque la part due par le fermier est inférieure à 20 %, le bailleur doit rétrocéder au fermier une somme déterminée en appliquant au montant de la TFNB un taux égal à la différence entre les deux pourcentages multipliée par 1,25 %.

    Si la fraction mise à la charge du preneur excède 20 %, celui-ci rembourse au bailleur une somme égale à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,25 %.

    Par exemple, si le fermier doit 50 % de la TFNB, le calcul est le suivant : montant de la part communale x (50-20) x 1,25 %.

    Le fermier doit également supporter la moitié de la taxe chambre d'agriculture. La part d'impôt foncier revenant au preneur est également majorée de 8 % au titre des frais de gestion de la fiscalité locale.

  • Impôt foncier : le calcul des taxes dues par le fermier

    Question

    Je suis propriétaire bailleur. Pouvez-vous m'expliquer comment calculer les taxes dont le fermier doit s'acquitter en plus de son fermage sur les terres cultivables ?

    Réponse

    Selon l'article L. 415-3 du code rural, le bailleur ne peut pas réclamer l'intégralité de l'impôt au fermier. Seule une partie de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties (TFNB) portant sur les biens pris à bail doit être payée par le preneur.

    A défaut d'accord entre les parties, cette part est fixée par la loi à un cinquième (20 %).Depuis le 1er janvier 2006, les exploitants sont exonérés de 20 % de la part communale de la TFNB.

    En cas de location, le montant de cette exonération doit intégralement être rétrocédé au preneur. Ce qui revient à ne pas réclamer de taxe foncière à son fermier.

    Le texte précise que lorsque la part due par le fermier est inférieure à 20 %, le bailleur doit rétrocéder au fermier une somme déterminée en appliquant au montant de la TFNB un taux égal à la différence entre les deux pourcentages multipliée par 1,25 %.

    Si la fraction mise à la charge du preneur excède 20 %, celui-ci rembourse au bailleur une somme égale à la différence entre ces deux pourcentages multipliée par 1,25 %.

    Par exemple, si le fermier doit 35 % de la TFNB, le calcul est le suivant :

    montant de la part communale x (35 - 20) x 1,25 %.

    Le fermier doit également supporter la moitié de la taxe chambre d'agriculture.

    Enfin, les frais de confection des rôles ne sont pas inclus dans le montant des taxes. Ils apparaissent distinctement sur les rôles d'imposition. Le propriétaire peut les récupérer auprès du fermier, à due proportion de la part d'impôt remboursée par ce dernier.

    Ainsi, la part d'impôt foncier revenant au preneur est majorée de 8 % au titre des frais de gestion de la fiscalité locale. Ils sont calculés sur le montant de la taxe qu'il doit rembourser au propriétaire.

  • Fermage : apporter la preuve du paiement

    Question

    Je suis installé comme jeune agriculteur depuis janvier 2006. Depuis cette date, je travaille sur 6,5 hectares pour le compte d'un propriétaire voisin. Cette location a été payée en nature ou en espèces. Au printemps, le propriétaire m'a retiré ces terrains pour y faire paître quelques moutons. A-t-il le droit de les reprendre ? J'ai effectué des labours, apporté du fumier et ensemencé. Que puis-je faire ?

    Réponse

    La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paiement d'un fermage.

    L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter ».

    Le prix est donc un élément déterminant pour caractériser le bail. D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, témoins ayant assisté à plusieurs règlements de loyers...

    Selon la jurisprudence, si le locataire paie les charges foncières et supporte, au surplus, les charges incombant au propriétaire, il y a bail rural et non plus contrat de prêt à usage. La preuve du bail n'est en revanche pas apportée par l'affiliation à la MSA, car c'est un acte unilatéral.

    La seule solution pour faire qualifier votre convention de bail rural est de porter l'affaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

    En cas de litige, ce sont les juges du tribunal qui apprécient au cas par cas, en fonction des éléments en présence.

    Toute votre difficulté va être d'apporter la preuve du paiement du fermage.

  • Fermage excessif : le verger ne contient pas la bonne surface

    Question

    En 2005, j'ai pris pour un bail de neuf ans des vergers de pommes à cidre comprenant une dizaine de parcelles sur plusieurs communes pour une surface totale de 31 ha. Je viens de faire établir la surface réelle de ces vergers qui couvre 23 ha. Si l'on ajoute la surface des fourrières (normalement 10 %), on obtient un total de 25 ha et 30 ares au lieu des 31 ha. Je paye donc un loyer pour 6 à 8 ha qui n'existent pas. Est-il possible de demander une modification du bail ? Ma réclamation est-elle recevable ?

    Réponse

    La réglementation prévoit de rectifier le fermage en cas d'erreur sur la contenance des biens loués. Selon l'article L. 411-18 du code rural, les règles relatives à la contenance du fonds donné à bail à ferme sont celles énoncées par l'article 1765 du code civil.

    Si, dans un bail à ferme, on donne au fonds une contenance moindre ou plus grande que celle qu'il a réellement, il y a lieu à augmentation ou à diminution de prix pour le fermier, mais seulement dans les cas et suivant les règles exprimés par le code civil au titre de la vente.

    Selon les textes, si le fonds a été loué avec indication de la contenance à raison de tel montant par mesure (par exemple : prix à l'hectare) et qu'il y a défaut de contenance, le bailleur est en principe tenu de délivrer la quantité indiquée au contrat (article 1617 du code civil).

    Toutefois, si cela n'est pas possible, ou si le preneur ne l'exige pas, le bailleur devra supporter une diminution proportionnelle du prix.

    Si le prix n'est pas formulé à l'hectare, la révision ne peut intervenir que si la contenance réelle est différente d'un vingtième en moins de la contenance déclarée.

    D'un point de vue juridique, ces dispositions sont dites « supplétives de volonté », une clause du bail peut donc prévoir de manière différente le mode de révision du prix du fermage pour défaut de contenance. Il faut donc vérifier votre bail. Vous pouvez modifier la contenance, et donc le prix, dans le cadre d'un accord amiable.

    L'action en justice n'est à envisager qu'en cas de litige. Car il faut savoir que l'action relative à la contenance doit être exercée dans un délai d'un an à compter de la conclusion du bail à peine de déchéance (article 1622 du code civil).

    Dans votre cas, il est, a priori, trop tard pour agir judiciairement. Le problème pourra être à nouveau abordé au moment du renouvellement du bail en révisant ses conditions.

  • Terres incultes : un tiers occupe illégalement les parcelles

    Question

    Je viens vous demander conseil concernant des terres incultes depuis 1992 et dont je suis propriétaire depuis 1982. Ces terrains sont utilisés à mon insu par un tiers avec destructions de jeunes noyers et de chênes. Je veux garder la jouissance de ces terrains afin de les planter en bois dans un proche avenir. Quelles sont les démarches à entreprendre ?

    Réponse

    Il existe une législation particulière qui permet de demander la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées. Toute personne physique ou morale (société) peut demander l'autorisation d'exploiter une parcelle sous-exploitée depuis au moins trois ans (deux ans en zone de montagne) afin de la mettre en valeur.

    Il s'agit d'abord d'éviter de laisser inutilisées des terres productives, mais également d'éviter les nuisances créées par la présence de fonds inexploités et en particulier la prolifération d'espèces végétales et animales nuisibles.

    Cette demande nécessite toute une procédure auprès de la préfecture et du conseil général. Aussi, elle a été très rarement appliquée jusqu'à présent. En effet, elle remet en cause un droit fondamental, celui du droit de propriété.

    Lorsque l'état d'inculture ou de sous-exploitation a été reconnu, le préfet met en demeure le propriétaire (ou le titulaire du droit d'exploiter) de procéder à la mise en valeur du fonds.

    Ce n'est qu'à défaut de réactions de sa part qu'un titre d'exploitation sera accordé à un tiers. Donc, si rien n'a été fait en ce sens, en tant que propriétaire du bien, vous pouvez en disposer comme bon vous semble et les planter si c'est votre souhait.

    Dans la pratique, si l'occupant ne veut pas partir, vous devez faire constater par huissier qu'il occupe illégalement les lieux, et/ou vous pouvez l'assigner en justice pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Sans aller jusque-là, il est important de montrer votre détermination à récupérer vos biens.

  • Bail : le paiement du fermage

    Question

    Le fait pour un fermier de payer la location des terres louées à son bailleur avec un chèque dont le titulaire du compte n'est pas à son nom est-il considéré comme valable ?

    Réponse

    Si les deux parties sont d'accord et que ce n'est que ponctuel, pourquoi pas ? Mais on pourrait comprendre que le bailleur refuse le chèque puisqu'il n'est pas au nom de son fermier.

    Si cette démarche venait à se renouveler, il pourrait craindre en effet que le signataire des chèques ne revendique l'existence d'un bail sur son bien.

    Par définition, le bail rural s'applique à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 du code rural. Le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail.

    Cette opération est également risquée pour le fermier en place car, en cas de mésentente, il n'aura pas d'éléments de preuve du paiement de son fermage. Surtout, d'un point de vue comptable, cette solution n'est pas satisfaisante pour l'exploitation.

  • Foncier : le fermier ne doit pas rembourser la CSG

    Question

    Notre propriétaire nous réclame le paiement de 820 euros de CSG sur le foncier. Le montant du fermage est de 3 400 euros. Est-il possible que cette somme soit grevée de 820 euros de CSG ?

    Réponse

    La contribution sociale généralisée est prélevée sur tous les revenus du patrimoine et donc sur les revenus fonciers que le propriétaire perçoit en louant ses biens. Celui-ci n'a pas à la répercuter sur son fermier.

  • Reprise d'exploitation : le repreneur doit exploiter le bien lui-même

    Question

    Après le départ du fermier, y a-t-il des conditions administratives restrictives pour faire exploiter des terres par l'entreprise?

    Réponse

    Tout dépend de la raison du départ du fermier. S'il est parti de son propre chef, à la retraite par exemple, vous n'avez pas d'obligation particulière à remplir. En revanche, si le fermier part car vous souhaitez exploiter vous-même, vous êtes soumis à certaines obligations.

    Le repreneur doit se consacrer à l'exploitation agricole du bien repris pendant au moins neuf ans. Il ne peut pas se limiter à la simple direction et surveillance de l'exploitation. Il a l'obligation de participer aux travaux, sur les lieux, de façon effective et permanente.

    Cette participation s'apprécie selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Si le repreneur ne remplit pas les conditions après la reprise, il peut être sanctionné à la demande du fermier évincé auprès du tribunal paritaire des baux ruraux. L'article L. 411-66 du code rural institue ce contrôle a posteriori .

    C'est au preneur évincé de prouver la fraude ou la reprise abusive. Les juges apprécient au cas par cas. Ils fixent, le cas échéant, le mode de réparation le plus approprié (maintien dans les lieux, réintégration, dommages et intérêts).

  • Incendie : qui doit payer les primes d'assurance?

    Question

    Mon fermier n'assure pas les bâtiments qui sont dans le bail. Puis-je annuler le bail des bâtiments ou de la totalité de l'exploitation?

    Réponse

    Conformément à l'article L. 415-3 du code rural, le paiement des primes d'assurances contre l'incendie des bâtiments loués est à la charge exclusive du propriétaire.

    En cas de sinistre, ni le bailleur, ni l'assureur ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s'il n'y a faute grave de sa part. Le preneur doit assurer les risques locatifs.

    La responsabilité du fermier en est donc allégée, sans être pour autant complètement écartée.

    C'est pourquoi il est conseillé, voire même parfois prévu au contrat de bail, que le preneur s'assure contre le risque d'incendie dû à sa faute grave.

    Toutefois,l'absence de souscription d'un contrat d'assurance de ce type ne peut être une cause de résiliation.

  • Baux ruraux : la conversion du fermage en espèces

    Question

    J'ai un bail dont le fermage est exprimé en quintaux. Ai-je le droit de demander sa conversion en monnaie? Comment faites-vous le calcul du fermage pour 2008?

    Réponse

    Le prix du fermage doit être fixé en monnaie depuis une loi du 2 janvier 1995, sauf pour les cultures pérennes. Tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 4 janvier 1996 doivent donc être exprimés en espèces et non plus en denrées (quintaux de blé ou litres de lait…).

    Votre bailleur comme vous-même pouvez donc procéder à cette conversion, en rédigeant un avenant au bail qui devra être signé par les deux parties. Cette conversion ne change rien au montant du fermage.

    Pour calculer le loyer de 2008, il faut prendre le dernier prix annuel de la denrée constaté par le préfet en 1994, multiplié par le centième de l'indice des fermages de l'année recherchée.

    Par exemple, dans votre département, la valeur du quintal était de 21,03 euros et l'indice 2008 de 115,02, soit 24,18 €/q. Il convient ensuite de multiplier le nombre de quintaux par hectare tel que convenu dans votre bail.

    Autre mode de calcul: prenez le montant global payé en 2007 augmenté de 4,28%, variation de l'indice des fermages pour 2008 de votre département.

    Précisez dans l'avenant au bail le montant du fermage en euros (et non plus en denrées) et l'indice de l'année (115,02), ce qui vous permettra de calculer les futures variations.

    Enfin, vérifiez que les résultats obtenus restent dans la fourchette fixée par l'arrêté préfectoral.

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